宅建 過去問解説 平成８年 問46

【じっくり解説】

この問題は、まず、売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者でないということを確認します。ということは、「自ら売主の制限」の規定が適用されるので、手付の額の制限も適用されます。そして、売買代金5,000万円なので、手付の金額は売買代金の２割である1,000万円が限度ということになります。

しかし、売主Ａが1,500万円の手付を受領したことは宅建業法違反になります。したがって、試験問題で、「この1,500万円の手付を受領した行為は宅建業法違反か？」というところで止まっていれば、文句なく「正しい」ということになります。

それでは、このような手付は宅建業法違反だから、買主が1,500万円の手付を「返せ！」といえるかというと、これはそう単純にはいきません。

結論から言うと、手付の額は２割までは有効だから、1,500万円の手付のうち1,000万円までは、売主は、そのまま手付として受け取ってよい。しかし、500万円分については手付の額の制限を超えているわけだから、その500万円は手付としてではなく、内金（売買代金の一部）になると考えます。したがって、買主が「1,500万円を返せ！」と言っても、１円も返ってきません。

それならば、いくら宅建業法で手付は２割までと決めても、一旦業者が２割を超える手付を受け取ってしまえば、業者の「もらい得」ということになってしまうではないか？という疑問が湧くでしょう。しかし、そうはいきません。1,500万円を、1,000万円手付＋500万円内金と解釈すると先ほど書きましたが、これには意味があります。

まず、500万円を内金（売買代金の一部）と考えますと、買主は売買代金の一部を支払っているので、「履行に着手」したということになります。ということは、売主から見れば、相手方（買主）は履行に着手しているので、手付解除できなくなるということになります。つまり、売主は２割以上の手付金を受領することによって、自ら手付解除ができなくなるという不自由な立場に立つことになります。

上記に関連して、手付解除というのは「相手方」が履行に着手すると解除できなくなりますが、自らは履行に着手しても、相手方が履行に着手していなければ手付解除できます。これは宅建でも非常によく出題される判例です。つまり、本問で500万円分を内金と考えて買主が履行に着手したと考えても、買主の方からは、売主が履行に着手していない限り、手付解除をすることができます。しかも、買主が「手付」解除をしても、1,000万円は売主に没収されますが、500万円は内金ですから買主に返還されることになります。

したがって、本問の解答ですが、500万円は返還されるので、「Ａ（売主）は、受領した金銭を一切返還する必要はない」というのは、「誤り」ということになります。以上で、本問をよく理解いただけましたでしょうか。

手付というのは、結局売買代金に充当されます。仮に買主が余分に払ったとしても、売買契約が順調に最後まで進めば、買主にとっては、損も得もないわけです。しかし、どちらかの当事者が手付解除をしようというときには、上記のように宅建業法違反の手付の受領は売主にとって、必ずしも得になるとは限らないんです。