下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成８年 問13

【問　13】　Ａは、建物の所有を目的としてＢから土地を賃借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権については登記をしていない。この場合において、その土地の所有権がＢからＣに移転され、所有権移転登記がなされたときに関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが、Ａの名義ではなく、Ａと氏を同じくするＡの長男名義で、本件建物につき保存登記をしている場合、Ａは、借地権をＣに対抗することができる。

２　Ａが自己の名義で本件建物につき保存登記をしている場合で、ＢからＣへの土地の所有権の移転が、当該保存登記後の差押えに基づく強制競売によるものであるとき、Ａは、借地権をＣに対抗することができる。

３　本件建物が火事により滅失した場合、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示していれば、Ａは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をＣに対抗することができる。

４　借地権が借地借家法第22条に規定する定期借地権である場合、公正証書によって借地契約を締結していれば、Ａは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をＣに対抗することができる。

【解答及び解説】

【問　13】　正解　２

１　誤り。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。この建物の登記は、借地人の本人名義であることを要し、長男名義では対抗力を有しない（判例）。
＊借地借家法10条１項

２　正しい。借地権の対抗力となる建物登記は、借地人の本人名義であれば保存登記でも対抗力が認められる。また、ＢからＣへの土地の所有権移転が差押に基づく強制競売によるものであっても同じである。
＊借地借家法10条１項

３　誤り。土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお対抗力を有する。この掲示によって対抗力を有するという規定は、あくまで滅失前の建物について登記がなされ対抗力を有していたことが前提である。
＊借地借家法10条２項

４　誤り。定期借地権は公正証書等の書面でしなければならないが、これは公正証書等の書面で契約していれば、更新がされなかったり、建物買取請求権がないということを意味するだけで、公正証書で契約したからといって、その定期借地権に対抗力が付与されるわけではない。したがって、定期借地権であっても、建物登記がなければ、新しい所有者に対して賃借権を対抗することはできない。
＊借地借家法10条１項


【解法のポイント】肢１の建物登記であるが、これはいくつかのパターンが出題されているので、押さえておいて下さい。まとめておきます。

★　借地権の対抗力となる建物「登記」の種類
１．保存登記でもよい
２．表示登記でもよい
３．本人名義以外の登記（ex.長男、配偶者）は対抗力は否定
４．同一敷地内に複数の建物がある場合、一つの建物に登記があれば、その敷地全部について借地権の対抗力あり
５．建物の登記簿上の地番等が実体と異なっても、建物の同一性が認識できる程度であれば対抗力が認められる