宅建 過去問解説 平成７年 問47

【じっくり解説】

ちょっとマイナーな感じの問題ですが、マイナーであるがゆえに、ちゃんと理解せずに済ましているところだと思います。この問題の理解を通して、制度自体の趣旨を確認してもらたいということで解説します。

宅地建物取引業者が自ら売主の場合の「自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限」には、所有者と取得契約を締結している場合以外にも、「その他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合」には、例外的に売買契約を締結してよいという例外があります。つまり、売主である宅地建物取引業者が取得契約を締結している場合以外でも、宅地建物取引業者が物件を取得できることが確実であるならば、買主である宅建業者でない者も、物件を取得できる可能性が高いので、売買契約を締結してよいというわけです。

それはどのような場合かについて、いくつか宅地建物取引業法施行規則に規定がありますが、ここでは、保留地予定地に関する規定を見ておきましょう。

「当該宅地が土地区画整理法の規定により土地区画整理事業の施行者の管理する土地（「保留地予定地」という。）である場合において、当該宅地建物取引業者が、当該土地区画整理事業に係る換地処分の公告の日の翌日に当該施行者が取得する当該保留地予定地である宅地を当該施行者から取得する契約を締結しているとき。」

難しい条文です。しかも、これは土地区画整理法の理解が必要ですが、下図を見て下さい。

今、土地区画整理事業が施行されている区域内のＤという人が所有している土地があったとします。ここが保留地予定地であったとします。保留地というのは、土地区画整理法に出てきますが、換地処分がなされると最終的に施行者が取得することになっています。そして、施行者が保留地を取得して、それを誰かに売却してお金を得ます。そのお金で土地区画整理事業の費用等にあてるわけです。

ということは、Ｄから施行者Ｂへの所有権の移転は、土地区画整理法という法律で定められていることですから、移転は確実だ。そして、施行者Ｂから宅建業者Ａが取得契約を締結しているなら、Ａが所有権を取得するのは確実だ。それならば、買主Ｃは所有権を取得できるであろう。ということでＡＣ間の売買契約を締結してもよいというのが、先ほどの条文です。

これは、単純に宅建業者Ａが、施行者Ｂと取得契約を締結しているから、ＡＣの売買契約が締結できるというふうに考えるのは正しくないと思います。それならば、取得契約のある場合として特別に法に規定を設ける必要はないからです。この取得契約というのは、「所有者」と締結していないと意味がありません。所有者でない者と取得契約を締結しても、確実に物件を取得できるとは言えないからです。

この土地区画整理法の場合、換地処分がなされるまでは所有者はＤです。したがって、宅建業者Ａは現在の所有者でない施行者Ｂと取得契約を締結しているわけです。しかし、施行者が保留地予定地を取得できるのは、土地区画整理法という法律で認められているので確実です。したがって、この場合は例外的に宅建業者ＡはＣと売買契約を締結してよいという規定です。

以上より、この問題の正解は「○」ということになります。