宅建 過去問解説 平成７年 問43

【問　43】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに対し宅地（造成工事完了済み）を分譲しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、当該宅地の分譲価格は5,000万円とする。

１　「Ａが担保責任を負うためには、Ｂが当該宅地の引渡しの日から２年以内に契約不適合を通知しなければならない」旨の特約をしたときでも、Ａは、Ｂが契約不適合を発見した時から１年以内に通知しなければ担保責任を負わない。

２　Ａは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。

３　「Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは、手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる」旨の特約をしても、Ｂは全額を放棄しなければ解除できない。

４　「宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を1,500万円とする」旨の特約があれば、Ａは、その額の手付金を受領できる。

【問　43】　正解　２

１　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間について目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は、無効となる。したがって、本肢特約は有効となる。

２　正しい。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。本肢は、損害賠償額の予定と違約金の合算は1,500万円となり、代金額の２割（1,000万円）を超えている。

３　誤り。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。本肢の買主は手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる旨の特約は買主に有利であり、有効である。したがって、Ｂは手付金の半額を放棄すれば解除できる。

４　誤り。宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２をこえる額の手附を受領することができない。これは手付金等の保全措置を講じた場合でも同様である。本肢の手付金1,500万円は、代金額の２割（1,000万円）を超えている。