宅建 過去問解説 平成７年 問13

【問　13】　Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とするＡ所有の居住用建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　ＡＢ間で「Ｂが自己の費用で造作することは自由であるが、賃貸借が終了する場合、Ｂはその造作の買取請求をすることはできない」と定める特約は、有効である。

２　Ａが３年間の転勤による不在の後生活の本拠として使用することが明らかな場合、ＡＢ間で「賃貸借期間の３年が満了しても更新しない」旨の特約をするには、公正証書でしなければ効力がない。

３　ＡとＢとＣ（Ｂと同居する内縁の妻）の三者で「Ｂが相続人なくして死亡したときでも、Ｃは借家権を承継することができない」と定めた場合、その特約は、無効である。

４　ＡＢ間で「建物についている抵当権は、Ａが責任を持って解決する」と特約して入居した場合、期間２年の賃貸借であれば、Ｂは、その後の競落人に対して、賃借権を対抗することができる。

【問　13】　正解　１

１　正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。ただ、この造作買取請求権を当事者の特約で排除することは可能である。

２　誤り。期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による「等」書面又は電磁的記録によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。したがって、公正証書でなくても、「書面又は電磁的記録」で契約を行えば、このような特約も可能である。なお、本肢の「３年間の転勤による不在の後生活の本拠として使用することが明らかな場合」というのは、借地借家法の改正以前には、更新のない借家契約は、このような要件がなければ認められなかったからであり、現在の借地借家法では、このような要件がなくても、定期建物賃貸借として認められる。

３　誤り。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。しかし、この規定は当事者の特約で排除することができる。したがって、本肢の特約は有効である。

４　誤り。本肢の場合、建物賃貸借の対抗要件（引渡し）の具備よりも、抵当権の設定の方が早いわけであるから、抵当権が優先し、Ｂは、その後の競落人に対して賃借権を対抗することはできない。抵当権設定後の建物賃貸借の場合、従来短期賃貸借の制度で期間が３年以内であれば、賃貸借は保護されていたが、現在は短期賃貸借の規定は廃止されている。