下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成７年 問7

【問　7】　ＡがＢの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂがその土地をＣに譲渡し、ＢＣ間の合意で賃貸人の地位を移転させようとする場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Ｂは、その譲渡についてＡの承諾を必要とする。

２　Ａがその建物をＤに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Ａは、Ｄに対する敷地の賃借権譲渡についてＢの承諾を得る必要がある。

３　ＥがＢからその土地の譲渡を受けた場合、Ｅは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をＡに対抗することができる。

４　ＦがＡからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Ｆは、その貸借についてＢの承諾を得なければならない。

【解答及び解説】

【問　7】　正解　２

１　誤り。不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。
民法605条の３

２　正しい。借地上の建物の譲渡は、必然的に借地権の譲渡を伴うことになる。したがって、原則的にＡは借地権の譲渡について、Ｂの承諾を得る必要がある。
＊民法612条１項

３　誤り。借地借家法10条の規定による賃貸借の対抗要件（借地上の登記ある建物）を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。そして、この賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
＊民法605条の２第１項・３項

４　誤り。借地上の建物の賃貸は、借地権の譲渡、賃借物の転貸を伴うものではない。したがって、建物の賃貸にＢの承諾を得る必要はない。肢２との違いは、借地上の建物の「譲渡」か「賃貸」かの違いである。
＊民法612条１項


【解法のポイント】肢２については、借地借家法に「地主の承諾に代わる裁判所の許可の制度」があるではないか、と考えた人もいるかと思いますが、「特別の事情がない限り」という言葉と、全体の問題文の中に、「民法の規定及び判例によれば」とあることから、ここでは借地借家法の規定を考慮する必要はありません。問題文を読んでいるときに、気になった方は、とりあえず保留しておいて、全部の肢を見ると、肢１・肢３・肢４は確実に誤りですから、肢２を正解にするべきです。