下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成６年 問48

【問　48】　宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受けて、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。ただし、Ａは消費税の免税業者、Ｂは消費税の課税業者とするが、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については、考慮しないものとする。

１　貸主甲の業務用建物を１月当たりの借賃100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より100万円、Ｂが乙より110万円受領した。

２　貸主甲の店舗用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。）500万円、１月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より21万円、Ｂが乙より23万円受領した。

３　甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,000万円（消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より156万円、Ｂが乙より171万6,000円受領した。

４　甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より136万円、Ｂが乙より138万6,000円受領した。

【解答及び解説】

【問　48】　正解　２

１　違反する。宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該建物の借賃の１月分の金額以内となる。本肢では、ＡＢ共同で媒介しているので、ＡＢ合計で借賃の１月分となる。
＊宅地建物取引業法46条、告示第４

２　違反しない。居住の用に供する建物を除く建物の賃貸借で権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の授受がある場合、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして報酬の額を計算することができる。本肢では、Ａは500万円×３％＋６万円＝21万円、Ｂはそれに消費税を上乗せした23.1万円まで報酬を受領することができる。
＊宅地建物取引業法46条、告示第６

３　違反する。まず、物件の消費税抜きの本体価格を出すと、宅地は消費税がかからないので3,000万円そのまま。建物は、2,000万円÷1.1（又は×100／110）＝18,181,818円となる。したがって、宅地及び建物の本体価格は、48,181,818円となる。したがって、Ａが受領できる報酬は、48,181,818円×３％＋６万円＝150万5,454円、Ｂが受領することができる報酬は、この数字に消費税を上乗せし、165万5,999円となる。
＊宅地建物取引業法46条、告示第２

４　違反する。宅地には消費税はかからないので、宅地の本体価格は4,000万円となり、Ａが受領できる報酬は、4,000万円×３％＋６万円＝126万円、Ｂが受領できる報酬は、それに消費税を上乗せするので、126万円×1.1＝138.6万円となる。Ａが受領できる報酬の上限を超えているので、宅地建物取引業法に違反する。
＊宅地建物取引業法46条、告示第２


【解法のポイント】肢３は、いやらしい問題ですね。建物の代金が、「消費税込み」で2,000万円です。消費税抜きの本体価格は非常に細かい数字になります。これをいちいち計算していたら時間がかかりますし、計算間違いの確率も非常に高くなります。しかも、本問は【問48】で、最後の方の問題です。本試験なら、時間の足りない人もいるはずです。こういうときは、機転を利かしてください。「とりあえず飛ばす」というのも手です。肢２は「違反しない」肢で、これが正解ですので、この肢が解けている人は、とりあえず保留にして、先に【問50】まで解ききって下さい。もし、時間に余裕があれば、この肢を見直せばいいでしょう。また、肢３のような場合は、建物の2,000万円は、消費税込みの金額のまま、一応報酬の計算をしてしまうというのも手です。このような問題で１円単位の細かい数字まで聞かれることは、極めてまれだからです。それで、この問題を5,000万円の物件として報酬計算をすると、ちょうど問題文と同じ数字（156万円と168万4,800円）が出てきます。したがって、本体価格の細かい計算をしなくても、本体価格は5,000万円より低いはずですから、「この報酬はもらいすぎだ！」ということにすぐ気が付きます。


【参考資料】問題原文