宅建 過去問解説 平成６年 問43

【問　43】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとマンション（価額5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡＢ間の合意で、Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間について、Ｂが契約不適合の事実を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は担保責任を負わなければならない。

２　ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円を超える部分については、Ｂに対し請求することができない。

３　ＡＢ間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ｂは手付の半額を放棄し、Ａは手付の全額を償還して解除することができると定めても、Ａは、手付の倍額を償還しなければ、解除することができない。

４　ＡＢ間の合意で、Ｂが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ａは手付の３倍額を償還して解除することができると定めた場合、Ａは、手付の倍額の償還だけでは、解除することはできない。

【問　43】　正解　１

１　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。Ｂが契約不適合の事実を知ったときから１年間というのは、民法と同じ規定であり、本肢の特約は有効となる。

２　正しい。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならず、これに反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効となる。本問のマンションは、5,000万円であり、その２割である1,000万円を超える部分の違約金は無効となり、Ａは1,000万円を超える違約金を請求することができない。

３　正しい。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効となる。本肢の特約はＡが手付の倍額ではなく、全額を償還して解除できるとしており、買主に不利であり、Ａは手付の倍額を償還しなければ解除できない。

４　正しい。肢３で述べたように、手付に関する特約で買主に不利なものは無効であるが、買主に有利なものは有効となる。したがって、本肢特約は、買主に有利であり、Ａは特約どおり手付の３倍額を償還しなければ解除できない。