下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成６年 問16
【問 16】 不動産の登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ Ａ名義の所有権の登記がある土地をＢに売り渡す契約が締結された後、所有権移転の登記がされないうちにＡが死亡し、Ｃが相続をした場合には、Ｃ名義への相続による所有権移転の登記がされなくても、Ｂ名義への所有権移転の登記をすることができる。
２ 土地の表題部にＡが所有者として記載されている場合に、Ｂがその土地を買い受けたときは、Ｂは、登記原因証明情報を申請情報に添付すれば、直接Ｂ名義の所有権保存の登記を申請することができる。
３ Ａ名義の所有権の登記がされている土地について、Ｂ名義への所有権移転の仮登記がされた後、Ａ名義からＣ名義への売買による所有権移転登記がされている場合には、Ｂは、Ｃの登記が抹消されるまでは、仮登記に基づく本登記をすることはできない。
４ 予告登記制度の廃止により削除
【解答及び解説】
【問 16】 正解 １
１ 正しい。登記権利者、登記義務者又は登記名義人が権利に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記権利者、登記義務者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができる。したがって、Ｃを登記義務者、Ｂを登記権利者として、ＣとＢが共同してＢ名義への所有権移転登記を申請することができる。
【じっくり解説】
本問は、Ａ→Ｂ売買契約締結後、Ａ→Ｃへの相続がなされたという事例です。この場合の登記を律義に行うとすると、Ａ→Ｃへの相続による所有権移転登記。その後、Ｃ→Ｂへの所有権移転登記、という流れになります。しかし、「Ｃ名義への相続による所有権移転の登記がされなくても」、Ｂ名義への所有権移転の登記をすることができるだろうか？というのが本問です。
「Ｃ名義への相続による所有権移転の登記がされなくても」ということは、Ａ名義のまま、という意味であり、Ａは死亡しているので登記できませんので、Ｃが、ＡからＢへの所有権移転登記をすることになります。
この解答は、「できる」、つまり、本問は「正しい」ということになります。そして、これについていつものように直接条文があります。不動産登記法62条です。
「登記権利者、登記義務者又は登記名義人が権利に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記権利者、登記義務者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができる。」
本問では、Ａは登記義務者で登記名義人ですから、そのＡについて相続という一般承継がありました。そのときでも、相続人その他の一般承継人は、当該権利に関する登記を申請することができる、ということになります。だから、本問は「正しい」ということになります。
そして、相続人が所有権移転登記の申請ができるということですから、この場合、ＣがＢとともに共同申請で、Ａ→Ｂの所有権移転登記を申請できます。
このような規定が設けられたのは、登記義務者のＡは死亡して存在していないが、相続によりＡの登記移転義務を相続人Ｃが承継している以上、Ｃに登記申請を認めようということです。
なお、念のためですが、先ほど書きましたように、Ｃが申請する登記は、Ａ→Ｂの所有権移転登記なので、登記原因は売買となり、相続を証する情報は添付情報ということになります。
＊不動産登記法62条
２ 誤り。土地の所有権保存登記は、表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人、所有権を有することが確定判決によって確認された者、収用によって所有権を取得した者以外の者からは申請することができない。したがって、表題部所有者Ａから、土地を買い受けたＢは直接Ｂ名義の所有権保存登記を申請することはできない。
＊不動産登記法74条１項
３ 誤り。所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者があるときは、当該第三者の承諾を証する当該第三者が作成した情報又は当該第三者に対抗することができる裁判があったことを証する情報があれば、申請することができる。そして、第三者の権利の登記の抹消は、仮登記に基づく本登記をするときに、登記官が職権で行うことになり、第三者の権利の登記が抹消されるまでは、本登記をすることができないということはない。
＊不動産登記法109条
４ 予告登記制度の廃止により削除
＊不動産登記法62条
【解法のポイント】肢１と肢２については繰り返し出題される可能性があります。しっかり押さえておいて下さい。肢４については、予告登記制度自体が廃止されましたので、変に変更せずに、そのまま削除としました。
