下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成６年 問12

【問　12】　ＡがＢから賃借している建物をＣに転貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＡＣ間の転貸借がＢの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ｂの解除権は発生しない。

２　ＡＢ間の賃貸借が合意解除によって終了すれば、ＣがＢの承諾を得て転借していても、特段の事由のない限り、ＡＣ間の転貸借は終了し、Ｃの権利は、消滅する。

３　ＡＢ間の賃貸借がＢの解約の申入れによって終了した場合において、Ｂの承諾を得て転借しているＣが建物の使用を継続するときは、Ｂが遅滞なく異議を述べないと、ＡＢ間の賃貸借が更新される。

４　ＡＢ間の賃貸借の期間が満了する場合においても、Ｂは、Ｂの承諾を得て転借しているＣに対しその旨の通知をしなければ、その終了をＣに対抗することができない。

【解答及び解説】

【問　12】　正解　２

１　正しい。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借物を転貸することができず、無断転貸がなされた場合、賃貸人は契約を解除することができるのが原則である。しかし、無断転貸がなされたとしても、それが賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は契約を解除することができない（判例）。
＊民法612条

２　誤り。転貸借契約（ＡＣ間）は、原賃貸借（ＡＢ間）が存在することを前提に認められているものであるから、原賃貸借が消滅すれば、転貸借契約も終了するのが原則である。しかし、原賃貸借が合意解除による場合には、特段の事情がない限り、原賃貸借の合意解除をもって、転借人に対抗することはできない。
＊民法613条３項

３　正しい。建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをし、賃貸借が終了した後、建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、賃貸借は更新される。そして、この使用継続による法定更新は、転借人が建物の使用を継続する場合にも準用されるので、本肢では、ＡＢ間の賃貸借は更新される。
＊借地借家法27条２項

４　正しい。建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
＊借地借家法34条１項


【解法のポイント】賃貸借の譲渡転貸については、非常によく出題されます。民法の場合、借地の場合、借家の場合と混乱せずに整理しておいて下さい。このような問題は、合格する人は確実に正解を出してきます。今日は、「まとめ」として、原賃貸借と転貸借の終了について整理しておきます。

★　まとめ　～　原賃貸借の終了と転貸借
Ａ→Ｂ→Ｃ（ＡＢ間＝原賃貸借、ＢＣ間＝転貸借）
【大原則】
ＡＢ間＝終了　⇒　ＢＣ間終了
【借家】
ＡＢ間＝期間満了又は解約申入れ　⇒　ＢＣ間終了（但し、ＡからＣへの通知が必要で、６月後に終了）
ＡＢ間＝合意解除　⇒　Ａは合意解除をもってＣに対抗できない
ＡＢ間＝Ｂの債務不履行により解除　⇒　ＢＣ間終了