下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成６年 問11
【問 11】 ＡがＢの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Ｃに移転した。Ｂは、Ｃが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
１ Ｃの建物の取得が売買によるものであるときは、Ｃは、当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対して、Ｂの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
２ Ｃの建物の取得が競売によるものであるときは、Ｃは、競売代金支払い後２月以内に限り、裁判所に対して、Ｂの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
３ Ｂが賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｃは、Ｂに対して、借地権の価額に建物の価額を加算した金額で、建物の買取りを請求することができる。
４ ＣがＢに対して買取請求権を行使した場合、Ｃは、その建物を使用していても、Ｂが買取代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができ、その間の地代相当額を不当利得として返還する必要はない。
【解答及び解説】
【問 11】 正解 ２
１ 誤り。賃借権を譲渡するには、賃貸人の承諾を得なければならないのが原則である（民法612条）。しかし、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。したがって、地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立てはできるが、申し立てるのはＣではなく、Ａである。
＊借地借家法19条１項
２ 正しい。第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合には、借地権設定者（地主）がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。そして、この申立ては、建物の代金を支払った後２月以内に限り、することができる。
＊借地借家法20条１項・３項
３ 誤り。第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を取得した場合において、借地権設定者（地主）が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。「建物」を時価で買い取るのであり、借地権の価額を加算して買取請求することはできない。
＊借地借家法14条
４ 誤り。建物買取請求権を行使したＣが、その買取代金の支払いを受けるまで、買取代金請求権を被担保債権として留置権を行使して建物の引渡しを拒むことができるという点は正しい。そして、建物を留置することの反射的効果として、土地も留置することができるが、引渡しを拒んでいる間の地代相当額は不当利得として返還しなければならない。
＊民法295条
【解法のポイント】肢２の借地上の建物を通常の譲渡ではなく、「競売又は公売」で取得した場合の地主の承諾に代わる裁判所の許可は、細かい知識のようですが、過去に複数回出題されていますので、覚えておいて下さい。本問でも正解肢となっています。ポイントは、通常の譲渡で取得した場合と異なり、1.「第三者」（建物の譲受人）が申立権者である、2.代金支払い後、２月以内に申立てをしなければならない、という点である。