下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成5年 問50

【問 50】 宅地建物取引業者A(消費税の免税業者)が甲の依頼を受け、宅地建物取引業者B(消費税の課税業者)が乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。ただし、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については、考慮しないものとする。

1 Aは甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ3,000万円及び1,650万円(消費税込み)で、売買契約を成立させ、甲から142万円の報酬を受領した。

2 Aは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の事務所ビルの1室を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。)300万円、借賃月額13万円で、賃貸借契約を成立させ、甲から14万円の報酬を受領した。

3 Aは甲から媒介依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の建物3,300万円(消費税込み)と乙所有の建物4,400万円(消費税込み)の交換契約を成立させ、Aは甲から98万円、Bは乙から139万円の報酬を受領した。

4 Aは甲から代理依頼を、また、Bは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Aは甲から24万円、Bは乙から12万円の報酬を受領した。

【解答及び解説】

【問 50】 正解 2

1 違反する。まず、消費税抜きの宅地建物の本体価格を出すと、土地はもともと消費税がかからないので、3,000万円になる。建物は、消費税込みで1,650万円なので、本体価格は1,500万円で、宅地建物の合計は4,500万円となる。したがって、業者の報酬は、4,500万円×3%+6万円=141万円になり、142万円は報酬の最高限度額を超えている。
*宅地建物取引業法46条、告示第2

2 違反しない。本肢は、居住用建物以外の賃貸借で、権利金(権利設定の対価で、返還されないもの)の授受があるので、権利金を売買代金とみなして報酬の計算をすることができる。したがって、300万円×4%+2万円=14万円までは、Aは報酬を受領することができる。
*宅地建物取引業法46条、告示第6

3 違反する。交換契約の場合、高いほうの価格をもとに売買契約と同じ計算方法で報酬額を算出する。本肢では、4,400万円をもとに計算すると、本体価格は4,000万円になるので、4,000万円×3%+6万円=126万円になる。したがって、Aが受領した98万円は限度額内であるが、Bが受領できる限度額は、Bは消費税の課税業者であるから、126万円×1.1=138.6万円となり、139万円は受領できる限度額を超えている。
*宅地建物取引業法46条、告示第2

4 違反する。居住用建物の賃貸借契約においては、A及びBは合計して借賃の1ヵ月分の報酬しか受領することはできない。本肢では、A及びBは、合計36万円の報酬を受領しており、限度額を超えている。
*宅地建物取引業法46条、告示第4・第5


【解法のテクニック】宅地建物取引業者の報酬の問題は、しっかり手順を追って計算をするようにして下さい。まず、消費税抜きの本体価格を出します。その後に、媒介か代理かによって、業者の報酬額を出し、報酬に対する消費税額を上乗せします。次に、複数の業者が関与している場合は、業者が受領した報酬の総額が規定の枠内かをチェックします。


【参考資料】問題原文