宅建 過去問解説 平成５年 問45

【問　45】　宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１　ＡＢ間で、その譲渡価額についてＡ社が1,000万円値引きする代わりに、Ａ社の担保責任として、Ｂが契約を解除するには、Ａ社の責めに帰するものに限るとの特約をした場合、Ｂは、この特約に拘束される。

２　Ａ社の資金事情が悪化して、Ａ社が債務を履行しない場合、Ｂは、Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し、契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる。

３　Ａ社が倒産した場合、Ｂは、Ａ社の講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＤ銀行に対し300万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、Ａ社が供託していた営業保証金から弁済をするよう求めることができる。

４　宅地建物取引業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｅ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。

【問　45】　正解　３

１　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない。民法では、担保責任としての契約の解除には、売主の帰責事由は不要とされており、本肢の特約は無効となる。これは、譲渡価格について値引きをしても変わらない。

２　誤り。手付金等の保全措置は、手付金等の返還債務を保全するためのものであり、手付金等の返還債務が発生するには、契約は解除されている必要がある。

３　正しい。Ａ社が倒産して、手付金等の返還債務を履行できない場合は、手付金等の保全措置により連帯保証したＤ銀行に対して300万円の返還を請求できる。また、ＢはＡ社と売買契約を締結しており、「宅地建物取引業に関して取引」した者に該当するので、営業保証金より弁済を求めることもできる。

４　誤り。Ａ社が合併により消滅した場合、その一般承継人は、当該宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされ、Ａ社の宅地建物取引士が行った重要事項説明についても責任を負わなければならない。