宅建 過去問解説 平成５年 問43

【問　43】　宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Ｂに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受け取った。この場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

１　契約締結の際、ＡＢの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付を放棄して、また、Ａは手付の３倍の額を償還して、契約を解除することができる」との特約を結んだ。

２　契約締結の際、ＡＢの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない」との特約を結んだ。

３　契約締結の１週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Ａは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。

４　Ａは、手付金等の保全措置について、Ｃ信用金庫と保証委託契約を締結し、その連帯保証書をＢに交付した。

【問　43】　正解　３

１　違反しない。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。この規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効となる。本肢の特約は買主にとって有利な特約となるので、有効である。

２　違反しない。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。本肢の違約金1,200万円は、代金6,000万円の２割を超えていないので、特約は有効である。

３　違反する。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、手付金等の額が代金の額の100分の５以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは、この限りでない。本肢の手付金500万円は、代金額の５％（300万円）を超えており、手付金を受領する前に保全措置を講じていなければならず、中間金受領の際にまとめて保全措置を講じても遅い。

４　違反しない。手付金等の保全措置については、「銀行等」との間において、保証委託契約を締結し、かつ、その連帯保証を約する書面を買主に交付して行えばよい。そして、この「銀行等」には、信用金庫も含まれる。