宅建 過去問解説 平成５年 問12

【問　12】　平成19年10月Ａがその所有する住宅をＢに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、Ａが解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。

２　「賃料は２年の契約期間中増額しない」と特約した場合、Ａは、当該期間中増額請求をすることができない。

３　その賃貸借がＡの２年間の転勤による不在期間に限って行われ、２年経過後はＡが生活の本拠として使用することとなることが明らかな場合、「２年経過後契約の更新はしない」と特約することができる。

４　「Ｂが大型エアコンを設置することは認めるが、Ａは契約終了のときその買取りをしない」と特約しても、その特約は、無効である。

【問　12】　正解　４

１　正しい。期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。そして、期間の定めがない建物賃貸借においては、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。

２　正しい。建物の借賃が、経済事情の変動等により不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。したがって、本肢特約は有効であり、当該期間中増額請求をすることができない。

３　正しい。期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。したがって、本肢の特約は有効である。なお、現在は本肢出題当時では認められていなかった定期建物賃貸借というのが認められているので、「転勤のようなやむを得ない事情があり、その後生活の本拠として使用することが明らかである」というような要件がなくても、単に契約期間２年で、更新しないというだけの特約も認められている。もちろん、本肢のような事情がある場合でも、定期建物賃貸借が認められるので、「正しい」肢として、そのまま出題しました。

４　誤り。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作（本肢のエアコンもその例）がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。ただ、この規定については、賃借人に不利な特約は無効としている借地借家法37条の適用がはずされているので、造作買取請求権を排除する本肢の特約も有効となる。