下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成５年 問10
【問 10】 ＡがＢから土地を賃借して、建物を建て、その登記をした後、その建物にＣの抵当権を設定して、登記をしたが、Ａが弁済期に履行しなかったので、Ｃが抵当権を実行して、Ｄがその建物を競落した。この場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
１ Ｃは、抵当権を実行する際、Ａ及びＢに通知しなければならない。
２ Ｄは、競落により建物を取得したのであるから、土地の賃借権も当然に取得し、Ｂに対抗することができる。
３ Ｄは、土地の賃借権の譲渡についてＢの承諾を得なければならず、Ｂが承諾しないときは、Ｂに対抗する手段がない。
４ ＢがＤの土地の賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｄは、Ｂに対しその建物を時価で買い取るよう請求することができる。
【解答及び解説】
【問 10】 正解 ４
１ 誤り。Ｃは抵当権を実行するに際して、Ａ、Ｂのどちらに対しても通知する必要はない。
２ 誤り。本問の建物について抵当権が実行されると、建物の従たる権利として、土地の賃借権もＤに移転する。そうすると、土地の賃借権の譲渡がなされたことになるので、原則として賃貸人Ｂの承諾が必要となる。したがって、ＤはＢに対して当然に賃借権の取得を対抗できるわけではない。
＊民法87条２項、民法612条１項
３ 誤り。肢２の解説のとおり、Ｄは、賃借権を取得するには、原則としてＢの承諾（民法612条１項）が必要となるが、Ｂの承諾が得られなければ、Ｂの承諾に代わる裁判所の許可を得ればよい。
＊借地借家法20条
４ 正しい。賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、賃貸人に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
＊借地借家法14条
【解法のポイント】肢３の「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」の制度と、肢４の「建物買取請求権」の関係が分かりにくい人もいると思います。「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」というのは、賃借権の譲渡の「前」に賃貸人が承諾してくれなかった場合に要求できるもので、「建物買取請求権」は、賃貸人の承諾を得ないまま賃借権の譲渡がなされてしまった「後」に、それでも賃貸人が承諾をしてくれなかった場合に、行使できるものだと考えて下さい。