下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成４年 問50
【問 50】 宅地建物取引業者Ａが単独で又は宅地建物取引業者Ｂと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものは、どれか。ただし、Ａ・Ｂともに、消費税の免税業者であるものとし、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。
１ 甲所有の宅地（3,000万円）の売買について、甲から代理の依頼を受けたＡと、買主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、売買契約を成立させ、Ａが甲から192万円、Ｂが乙から96万円を受領した。
２ 甲所有の宅地（1,800万円）と乙所有の宅地（2,000万円）の交換について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、交換契約を成立させ、Ａが甲から66万円、Ｂが乙から66万円を受領した。
３ 甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。）を成立させ、甲から51万円を受領した。
４ 甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、借主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円）を成立させ、Ａが甲から10万円、Ｂが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるにあたり、報酬額について別段の定めはないものとする。
【解答及び解説】
【問 50】 正解 ２
１ 違反する。複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の代理又は媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が受領する報酬額の総額が、売買の媒介の場合の計算方法により算出した金額の２倍以内でなければならない。要するに、複数の業者が関与した場合でも、その受領できる報酬の総額は、一つの業者が関与した場合に比べて多くなることはない。したがって、ＡとＢが受領できる報酬の総額は、（3,000万円×３％＋６万円）×２＝192万円が限度となる。本肢では、ＡとＢは合計288万円の報酬を受領しており、宅地建物取引業法に違反する。
＊宅地建物取引業法46条、告示第２
２ 違反しない。交換契約の場合、交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額を基準として、売買契約と同様の報酬の計算方法を取る。したがって、Ａ及びＢがそれぞれ甲及び乙から受領できる報酬額の上限は、2,000万円×３％＋６万円＝66万円となり、本肢は宅地建物取引業法に違反しない。
＊宅地建物取引業法46条、告示第２
３ 違反する。本肢のような店舗用建物（居住用建物以外）については、権利金を売買代金とみなすことができる特例が適用されるが、この「権利金」とは、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいうので、本肢の保証金はこれに含まれない。したがって、本肢の場合、賃料の１ヶ月分である40万円が報酬の上限となり、宅地建物取引業法に違反する。
＊宅地建物取引業法46条、告示第４・第６
４ 違反する。居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の２分の１に相当する金額以内とする。したがって、ＡもＢも、それぞれ甲及び乙から20万円を超えて報酬を受け取ってはならない。Ｂは乙から30万円を受領しているので、宅地建物取引業法に違反する。
＊宅地建物取引業法46条、告示第４
【解法のポイント】宅地建物取引業法の報酬の計算のような問題は、一般的には通常の問題より時間がかかります。したがって、一般論としては解答するのは、最後に回して、他の問題を解いて余った時間で解答するというのが、一番無難ではないかと思います（たまたま、この問題は最後に登場していますが…）。報酬の問題に時間を取られて、あせって他の問題を解く時にケアレスミスをするよりも、報酬の問題は最後に回し、万が一、時間がなくて報酬の問題を解答する時間がなかったとしても、たったの１点です。あせって他の問題で２問、３問と落とすよりも、いいのではないかと思います。