下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成４年 問45
【問 45】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主として買主Ｂと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Ｂは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても、当該契約を解除することができる。
２ Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Ｂが解約通知を契約書記載のＡの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
３ Ａが宅地建物取引業者でないＢと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Ａが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Ｂは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。
４ Ａが宅地建物取引業者Ｂを現地に案内したところ、Ｂが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Ｂの意思が変わっても、Ｂは、当該契約を解除することができない。
【解答及び解説】
【問 45】 正解 ３
１ 正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、申込みの撤回等を行うことができる。これに反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。したがって、本肢の特約は買主に不利であり、買主が承諾していてもこの特約は無効であり、契約を解除することができる。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項・４項
２ 正しい。申込みの撤回等は、書面により行うが、申込者等がこの書面を発した時に、撤回等の効力を生ずる（発信主義）。したがって、Ｂが解約通知を発送した段階で、契約の解除の効力は生じており、その後解約通知が返送されてきても、解除の効力は失われない。
＊宅地建物取引業法37条の２第２項
３ 誤り。買主が契約の解除を行える場合でも、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、解除ができなくなる。本肢では、代金の一部が未済であるから、Ｂはまだ解除をすることができる。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項２号
４ 正しい。クーリング・オフの規定は、宅地建物取引業者が自ら売主の場合の制限であり、宅地建物取引業者相互間の取引については適用されない。したがって、本肢では買主Ｂは宅地建物取引業者であり、解除することはできない。
＊宅地建物取引業法78条２項
【解法のポイント】クーリング・オフは、毎年のように出題されます。本問は基本的な問題だと思いますが、肢１は買主に有利か不利かの判断が確実にできるようにしておいて下さい。クーリング・オフに限らず、宅地建物取引業者が自ら売主の場合の制限は、買主に有利か不利かで特約の効力を問われる問題が多く出題されます。肢２は、発信主義の具体的な意味が問われた初めての問題だと思いますが、この問題をきっかけに発信主義の具体的な意味を理解しておいて下さい。肢３も一般的な問題ですが、なぜかこの論点は間違える人が多いですね。「引渡し」「かつ」「代金全部」というのは、すべての点が問われます。「引渡し」であり、登記が移転されたかどうかは問われません。「かつ」ですから、両方なされた場合のみ、クーリング・オフできなくなりますが、一方しかなされていないときは、まだクーリング・オフできます。代金については「全部」です、一部でも未済分があれば、まだクーリング・オフできます。