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宅建 過去問解説 平成４年 問44
【問 44】 宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（価格１億7,000万円）の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。
１ 手付は、1,500万円としたが、Ｂが一括しては払えないというので、500万円ずつ３回に分割して支払うこととした。
２ 手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Ｂの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができないこととした。
３ 手付は、解約手付として3,000万円とし、Ａが契約の履行を完了するまでは、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。
４ ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。
【解答及び解説】
【問 44】 正解 ３
１ 違反する。宅地建物取引業者は、相手方等に対し、手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない。手付の分割受領は、信用を供与する行為にあたり、本肢の行為は宅地建物取引業法に違反する。
＊宅地建物取引業法47条３号
２ 違反する。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、買主が宅地建物取引業者でない場合は、その手附がいかなる性質のものであっても、解約手付としての性質を付与される。したがって、当事者が証約手付として交付したものであっても、その手付は解約手付としての性質も付与され、ＢはＡに交付した30万円を放棄すれば、契約を解除できる。
＊宅地建物取引業法39条２項
３ 違反しない。解約手付は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。そして、宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が売主で、宅地建物取引業者でないものが買主である場合、これに反する特約で、買主に不利なものは、無効とされている。Ａ（売主）が、履行の着手ではなく、履行を完了するまでは、Ｂ（買主）が契約を解除できるというのは、買主に解除のチャンスが増えるということであり、買主に有利である。したがって、本肢の特約は宅地建物取引業法に違反しない。
＊宅地建物取引業法39条２項
４ 違反する。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。本問のマンションの価格は１億7,000万円であり、代金額の２割は、3,400万円となり、本肢の違約金2,500万円と損害賠償額の予定1,000万円の合計額3,500万円は、これを超えているので、宅地建物取引業法に違反する。
＊宅地建物取引業法38条１項
【解法のポイント】肢１の手付についての信用の供与であるが、「信用の供与」とは、金銭等の有価物の現実の交付を後日に期することをいいます。堅い表現ですが、要するに、相手を信用してお金などの支払を待ってあげることです。手形の貸付のほか、手付としての約束手形の受領等の行為、手付の分割受領などの具体例とともに押さえておいて下さい。肢２の解約手付に関する問題は、頻出であり、しっかり学習しておいて下さい。