宅建 過去問解説 平成４年 問33

【問　33】　不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、この三手法を併用すべきである。

２　原価法において、土地の再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、その土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。

３　取引事例比較法の適用にあたっては、取引事例を豊富に秩序正しく収集すべきであり、投機的取引であると認められる事例は用いてはならない。

４　収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の不動産の価格を求める場合には適用しない。

【問　33】　正解　４

１　正しい。不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。原価方式は不動産の再調達に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格を求めようとするものである。鑑定評価方式の適用に当たっては、原則として、この三方式を併用すべきである。

２　正しい。土地の再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。

３　正しい。取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

４　誤り。 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。しかし、それだけではなく、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。