宅建 過去問解説 平成４年 問23

【問　23】　下図のような近隣商業地域と第二種住居地域にまたがる敷地に建築物を建築する場合の制限に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けているものとし、他の地域地区等の指定及び特定道路による影響はないものとする。

１　適用される建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（容積率）の最高限度は、260パーセントである。

２　適用される建築物の建築面積の敷地面積に対する割合（建蔽率）の最高限度は、72パーセントである。

３　地方公共団体の条例により、建築基準法第56条の２の日影による中高層の建築物の高さの制限が適用されることはない。

４　倉庫業を営む倉庫は、特定行政庁の許可を受けなければ、建築することはできない。

【問　23】　正解　１

１　正しい。建築物の敷地が、複数の用途地域にわたる場合、容積率は加重平均主義で算出する。すなわち、各地域の建築物の容積率を一度その敷地の全体の敷地に対する割合で割り、それを合計することによって算出する。これが条文で定められている方法であるが、速算法で計算する方法が簡単なので、そちらで解説する。速算法というのは、簡単にいうと、またがっている地域を別々の土地と考え、延べ面積（建蔽率なら建築面積）を出し、最後に合計するという方法です。ただ、容積率は都市計画で定めたられた容積率（指定容積率、受験生の立場からいうと問題文に書いている容積率）だけでなく、前面道路からも規制される（道路容積率）。本問は、前面道路は５メートルで12ｍ未満であるから、この前面道路からの規制もある。以上を前提に、左右の土地の延べ面積を別々に考えていきます。
まず、本問の近隣商業地域の指定容積率は、40／10で、これは問題文に書いています。次に、道路容積率は、近隣商業地域は住居系の用途地域以外であるから、前面道路の幅員に６／10をかけます。したがって、５m×６／10＝30／10となります。そして、この指定容積率と道路容積率の小さいほうが、この地域の容積率になります。したがって、この地域の容積率は、結局30／10となります。そして、この地域の建築物の延べ面積の最高限度は、120㎡×30／10＝360㎡となります。
次に、第二種住居地域の指定容積率は、20／10で、これも問題文に書いています。次に、道路容積率は、第二種住居地域は住居系の用途地域であるから、前面道路の幅員に４／10をかけます。したがって、５m×４／10＝20／10となります。そしてこの場合、指定容積率と道路容積率は同じになるので、この地域の容積率は、結局20／10となります。したがって、この地域の建築物の延べ面積の最高限度は、80㎡×20／10＝160㎡となります。
最後に、この両地域の延べ面積の最高限度の合計は、360㎡＋160㎡＝520㎡となるので、この両地域の容積率は、この延べ面積を全体の面積（120㎡＋80㎡）の200㎡で割って、520㎡÷200㎡=2.6となり、結局容積率260パーセントとなる。

２　誤り。建築物の敷地が、複数の用途地域にわたる場合、建蔽率も加重平均主義で算出する。そして、本肢も速算法で計算する。なお、建蔽率は前面道路の幅員による制限を受けない。
まず、本問の近隣商業地域の建蔽率は８／10、第二種住居地域の建蔽率は６／10で、これは問題文に書いています。ただ、この土地は街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けているので、それぞれに１／10が加算される。
したがって、近隣商業地域の建築面積の最高限度は、120㎡×９／10＝108㎡、第二種住居地域の建築面積の最高限度は、80㎡×７／10＝56㎡となる。
最後に、この両地域の建築面積の最高限度の合計は、108㎡＋56㎡＝164㎡となるので、この両地域の建蔽率は、この建築面積を全体の面積の200㎡で割って、164㎡÷200㎡=0.82となり、結局建蔽率82パーセントとなる。

３　誤り。日影規制は、住居系の用途地域及び近隣商業地域・準工業地域の９つの用途地域内で指定される。本問は、近隣商業地域及び第二種住居地域にまたがる土地であり、地方公共団体の条例があれば、日影規制が適用される可能性がある。

４　誤り。建築物の敷地が、区域、地域又は地区の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する（過半主義）。したがって、本問では近隣商業地域内の用途制限が適用されることになる。そして、倉庫業を営む倉庫は、準住居地域～工業専用地域において、特定行政庁の許可なく建築することができるので、近隣商業地域では、特定行政庁の許可なく建築できる。