下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成４年 問16

【問　16】　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　共用部分に関する各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によることとされており、規約で別段の定めをすることはできない。

２　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないこととされており、規約で別段の定めをすることはできない。

３　管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、規約の定めのいかんにかかわらず、各区分所有者の共用部分の持分割合によることとされている。

４　建物の区分所有等に関する法律第62条の建替えは、集会において区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数による決議で行うことができることとされており、規約で別段の定めをすることはできない。

【解答及び解説】

【問　16】　正解　４

１　誤り。共用部分に関する各共有者の持分は、原則としてその有する専有部分の床面積の割合によるが（区分所有法14条１項）、規約で別段の定めをすることができる。
＊区分所有法14条４項

２　誤り。敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
＊区分所有法22条１項

３　誤り。管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、共用部分の持分割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。したがって、「規約の定めのいかんにかかわらず」という点が誤り。
＊区分所有法29条１項

４　正しい。集会においては、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、建替え決議をすることができる。これについて、規約に別段の定めができる旨の規定はなく、規約で別段の定めをすることはできない。
＊区分所有法62条１項


【解法のポイント】区分所有法には、「規約で別段の定め」をすることができる旨の規定が数多く存在しています。これは、区分所有法という法律で一応の基準は定めておくが、各マンションの実情に合わせて変更してもいいですよ、ということです。したがって、区分所有法の規定は、絶対に守ってもらわないといけない規定と、マンションの実情に合わせて変更していい規定の両方が存在しています。これをマンションの住民の立場からいうと、どこまで自分たちが勝手に決めてよいのか、ということが重要になるわけです。その意味で、この規約で別段の定めができるかどうかというのは、試験でよく出題されます。勉強の際には、この「規約で別段の定め」ができるかどうかは、気に掛けておいて下さい。