下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成4年 問11

【問 11】 建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1 賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる。

2 賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。

3 賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

4 賃貸人の承諾を得て、賃借人から建物を転借している場合、賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、特段の事由がある場合を除き、消滅しない。

【解答及び解説】

【問 11】 正解 4

1 誤り。債務者は、弁済の提供(本肢では家賃を支払おうとする行為)の時から、債務の不履行によって生ずべき一切の責任を免れる。したがって、賃借人は、家賃を供託してなくても、履行遅滞にならない。なお、賃貸人は以後の家賃の受領も明確に拒んでいるので、以後の家賃については、賃借人は弁済の準備をしたことを通知してその受領の催告をすれば(この催告だけで弁済の提供になる)、履行遅滞の責任を免れる。
*民法492条、493条

2 誤り。賃貸借契約の更新の際に、賃貸人に家賃の増額請求を認める旨の規定はない。賃貸借契約の更新の際に、家賃の増額について賃借人が拒めないとすると、法定更新(借地借家法5条)の際に、従前の契約と「同一の条件」で契約を更新したものとみなされており、この規定の意味がなくなってしまう。したがって、賃借人は賃貸人の家賃の増額請求を拒むことができ、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払えばよい。
*借地借家法32条2項

3 誤り。建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。この事前の更新拒絶の通知は、正当事由がある場合であっても必要である。
*借地借家法26条1項

4 正しい。建物の転貸借が行われた場合、基本的には原賃貸借が消滅すると、転貸借も消滅する。転貸借は原賃貸借があって初めて成立するものだからである。しかし、賃貸人と賃借人が合意解除(これには転借人は関与しない)した場合には、特段の事情がある場合を除き、この合意解除をもって転借人に対抗することはできない(判例)。
*借地借家法34条


【解法のポイント】肢1の「弁済の提供」と「供託」の意味は分かりにくいでしょうね。肢1の事例で、供託をしなくても、履行遅滞にならないのなら、こういうときには、供託をしても意味がないのではないかと思う人もいるでしょう。もともと、供託というのは、1.債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないとき、2.弁済者が過失なく債権者を確知することができないときに、弁済者が、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる制度です。すなわち、「供託」というのは、「債務」を免れるための制度であり、その点で、「債務不履行の責任」を免れる「弁済の提供」と区別されます。