下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成４年 問6
【問 6】 Ａは、ＢのＣに対する債務を担保するため、Ａの所有地にＣの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Ｄに対し当該土地建物を譲渡した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
１ Ｃは、Ｂが債務を返済しないときに、抵当権を実行するには、Ｄに通知する必要がある。
２ Ｃは、抵当権を実行して、土地及び建物をともに競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。
３ Ｄは、Ｃの抵当権が設定されていることを知らなかったときでも、Ｃが抵当権を実行する前において、Ａに対し、売買契約を解除することはできない。
４ Ｄは、Ｂ及びＣの反対の意思表示のないときは、Ｂの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。
【解答及び解説】
【問 6】 正解 ４
１ 誤り。以前は、抵当権者が抵当権を実行するには、第三取得者に抵当権実行の通知をする必要があったが、近年法改正により、この第三取得者に対する抵当権の実行通知は不要となった。
２ 誤り。抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、「土地の代価についてのみ」行使することができる。したがって、建物の売却代金からは優先して弁済を受けることはできない。
＊民法389条１項
３ 誤り。売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合、買主は契約を解除することができる。売買の目的物に抵当権が設定されている場合でも、「抵当権の実行前だけ解除できる」というような制限はない。
＊民法565条
４ 正しい。債務の弁済は、第三者もすることができる。そして、Ｄは第三取得者であり、弁済について正当な利益を有する第三者であるから、Ｂ及びＣの反対の意思表示にかかわらず弁済することができる。本肢では、Ｂ及びＣの反対の意思表示がないのであるから、問題なく弁済することができる。そして、弁済が有効であれば、抵当権は付従性により消滅する。
＊民法474条１項
【解法のポイント】肢４の「当事者が反対の意思を表示したとき」というのは、具体的には、債権者と債務者との契約において第三者の弁済を許さない旨の特約をしたときなどがこれに該当します。