下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成4年 問6

【問 6】 Aは、BのCに対する債務を担保するため、Aの所有地にCの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Dに対し当該土地建物を譲渡した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1 Cは、Bが債務を返済しないときに、抵当権を実行するには、Dに通知する必要がある。

2 Cは、抵当権を実行して、土地及び建物をともに競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。

3 Dは、Cの抵当権が設定されていることを知らなかったときは、Cが抵当権を実行する前においても、Aに対し、売買契約を解除することができる。

4 Dは、B及びCの反対の意思表示のないときは、Bの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。

【解答及び解説】

【問 6】 正解 4

1 誤り。以前は、抵当権者が抵当権を実行するには、第三取得者に抵当権実行の通知をする必要があったが、近年法改正により、この第三取得者に対する抵当権の実行通知は不要となった。

2 誤り。抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、「土地の代価についてのみ」行使することができる。したがって、建物の売却代金からは優先して弁済を受けることはできない。
*民法389条1項

3 誤り。売買の目的である不動産について存した「抵当権の行使により買主がその所有権を失ったとき」は、買主は、契約の解除をすることができる。したがって、抵当権が実行される前に、抵当権の存在自体を理由に解除することは、善意の買主でもできない。
*民法567条1項

4 正しい。債務の弁済は、第三者もすることができる。ただし、その債務の性質がこれを許さないとき、又は「当事者が反対の意思を表示」したときは、この限りでない。したがって、「B及びCの反対の意思表示のないとき」は、Dは利害関係のある第三者としてBの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる(附従性)。
*民法474条1項


【解法のポイント】肢4の「当事者が反対の意思を表示したとき」というのは、具体的には、債権者と債務者との契約において第三者の弁済を許さない旨の特約をしたときなどがこれに該当します。