下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成３年 問49
【問 49】 宅地建物取引業者Ａは、土地付建物（価格１億5,000万円）を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を１月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
１ Ａは、手付金の受領後１週間以内に、宅地建物取引業法に定める手付金等保全措置（以下この問において「手付金等保全措置」という。）を講じなければならない。
２ Ａが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。
３ Ｂは、Ａが手付金等保全措置を講じた後は、手付金を放棄して契約を解除することができない。
４ Ａは、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
【解答及び解説】
【問 49】 正解 ４
１ 誤り。未完成物件においては、手付金等が売買代金の５％又は1,000万円を超えると、「手付金等を受領する前に」保全措置を講じなければならない。本肢では、手付金等は、申込証拠金30万円が手付金に組み込まれているので、30万円＋2,000万円＝2,030万円について、保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領してはならない。手付金の受領後１週間以内に保全措置を講じても遅い。
＊宅地建物取引業法41条１項、同法施行令３条の２
２ 誤り。手付金等の保全措置を講じる金額は、売買代金の５％又は1,000万円を超えれば、「全額」について保全措置を講じなければならない。したがって、すでに受領している手付金等があれば、それを含めて保全措置を講じる。本肢では、肢１で述べたように、申込証拠金30万円が手付金に組み込まれているので、30万円＋2,000万円＝2,030万円について、保全措置を講じなければならない。
＊宅地建物取引業法41条１項
３ 誤り。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の「履行に着手するまで」は、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。手付金等の保全措置を講じたからといって、履行に着手したことにはならず、買主は手付金を放棄して契約を解除することができる。
＊宅地建物取引業法39条２項
４ 正しい。手付金等の保全措置は、「宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき」には、講じる必要がない。本問では、「残代金は所有権移転登記完了後に支払う」となっており、残代金については、保全措置を講じる必要がない。
＊宅地建物取引業法41条１項
【解法のポイント】手付金等の保全措置については、本問のような事例問題で出題されることがあります。こういう問題は時間がかかって嫌がる人もいますが、ややこしい事例問題でも、聞いているポイントは簡単なことが多い。問題文をサッと簡単に図解したり、問題文にアンダーラインを引いたりして、確実に問題文を読んでいけば案外あっさりと答えが見つかる場合が多いので、臆せず挑戦して下さい。