下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成３年 問46
【問 46】 宅地建物取引業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の宅地建物取引士がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。
２ 売買契約が、売主である宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲のためのモデルルームで締結された場合、当該モデルルームについて宅地建物取引業法第50条第２項の届出がされていないときでも、買主は、当該売買契約を解除することができない。
３ 買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者が行う一団の宅地の分譲のためのテント張りの案内所で行われ、売買契約が、その２日後に当該宅地建物取引業者の事務所で締結された場合、買主は、当該申込みの撤回等をすることができない。
４ 買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者から媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所で行われた場合、買主は、当該申込みの撤回をすることができない。
【解答及び解説】
【問 46】 正解 ３
１ 正しい。クーリング・オフができない事務所等は、基本的には専任の宅地建物取引士の設置義務のある場所です。そして、継続的に業務を行なうことができる施設は、事務所等に該当し、そこで契約を締結するとクーリング・オフを行うことができない。このクーリング・オフ制度の適用の有無については、原則として、その場所が専任の宅地建物取引士を設置「しなければならない」場所であるか否かにより決まり、実際に専任の宅地建物取引士がいるか否かによって決まるものではない（通達）。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号イ
２ 正しい。「当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（「土地に定着する建物内に設けられるものに限る」。）を設置して行う場合にあっては、その案内所」は事務所等に該当し、クーリング・オフすることはできない。そして、マンション分譲の場合のモデルルームあるいは戸建分譲の場合のモデルハウス等における販売活動は、通常適正に行われる営業活動であると考えられるので、「土地に定着する建物内に設けられるもの」に該当し、「案内所」と解して差し支えない（通達）。さらに、クーリング・オフ制度の適用の有無については、その場所が専任の宅地建物取引士を設置「しなければならない」場所であるか否かにより決まり、その旨の届出（第50条第２項）がなされているか否かによって決まるものではない（通達）。以上より、届出のなされていないモデルルームでも、そこで行われた契約はクーリング・オフすることはできない。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号ロ
３ 誤り。「事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主」はクーリング・オフできないとされている。しかし、本肢では、買受けの申込みをテント張りの案内所で行っており、「土地に定着していない」ので、事務所等に該当せず、事務所等以外の場所において買受けの申込みをしているので、原則どおりクーリング・オフできる。また、買受けの申込みをした者が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して８日を経過したときは、クーリング・オフできないが、本肢では買受けの申込みか事務所で契約を締結するまで２日しか経過していないので、申込みの撤回等ができる旨等を告げられてから８日経過するまでは、クーリング・オフができる。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号ロ
４ 正しい。「当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所」は、事務所等に該当し、ここで買受けの申込みをした場合は、クーリング・オフできない。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号ハ
【解法のポイント】クーリング・オフは、慣れないうちは、「できる」「できない」が混乱してしまう人もいるようです。「事務所等」は、しっかりした場所なので、クーリング・オフ（解除等）できない、「事務所等以外の場所」は、いい加減な場所なので、クーリング・オフ（解除等）できる。案内所の「土地に定着しているかどうか」も同じです。「土地に定着した場所」＝しっかりしている＝クーリング・オフできない。「土地に定着していない場所」＝いい加減＝クーリング・オフできる、ということです。なお、肢３ですが、ちょっとややこしいですが、要するに契約は、「買受けの申込み」→「契約の締結」という順で行われます。そして、クーリング・オフできるかどうかは、「買受けの申込み」の場所、すなわち意思決定の場所が、事務所等かどうかで決まります。難しく考えず、こういうふうに覚えておけば、覚えやすいと思います。