宅建 過去問解説 平成３年 問43

【じっくり解説】

まず、問題文を時系列で整理してみましょう。
１月８日…Ａが免許取得
　　２月８日…Ａ→Ｂに宅地を売却
３月８日…営業保証金を供託した旨の届出
　　４月８日…Ａ→Ｃに宅地を売却
５月８日…保証協会の社員
　　６月８日…Ａ→Ｄに宅地を売却
７月８日…免許取消

このような状況の中でＢ・Ｃ・Ｄが弁済業務保証金から還付を受けることができるかが問題です。この問題のキモは「Ｂ」だと思います。これは、考え込みます。ということで、Ｂから見ていきましょう。

Ｂは２月８日にＡと宅地の売買契約を締結していますが、これはＡが自ら売主として売却したものであり、「宅地建物取引業」に関する取引であるという点については問題ありません。しかし、還付を受けることができるのでしょうか？

還付を受けることができる者は、宅建業法27条１項によると、「宅地建物取引業者」と宅地建物取引業に関し取引をした者となっています。これは弁済業務保証金の還付も、条文の表現は異なるとはいえ同様です。

考え込んでしまうのは、Ａが営業保証金を供託して旨の届出（３月８日）をする前に、売買契約を締結している点です。これは、本来ダメです。事業の開始は、あくまで営業保証金を供託して旨の届出からでないといけません（宅建業法25条５項）。いわば、Ａのフライングです。このような業法上禁止されている取引によってなされた場合でも、その相手方は還付を受けることができるのかです。結論としては、「できる」ということです。

先ほど、還付を受けることができる者は、「宅地建物取引業者」と宅地建物取引業に関し取引をした者と書きましたが、それでは、「宅地建物取引業者」の定義はどうだったかというと、「免許を受けて宅地建物取引業を営む者」（宅建業法２条３号）とされています。それ以上のことは要求されていません。つまり、営業保証金の供託の届出をしていなくても、免許を受けていれば、定義上は「宅地建物取引業者」です。したがって、Ｂは「宅地建物取引業者」と宅地建物取引業に関し取引をした者であることに違いはありませんので、還付を受けることができるということになります。

実質的に考えても、Ａ→Ｂ売買契約で、悪いこと（営業保証金の届出前の事業）をしているのはＡであって、Ｂは何も悪いことはしていません。還付を受けることができないとすると、Ａが悪いことをしたにもかかわらず、そのツケはＢが払うことになります。これはやはりおかしいと思います。

次に、Ｂについては、もう一つ問題がありますが、これは典型的な論点です。Ｂは、Ａが保証協会の社員となる（５月８日）前に取引をした者であるが、このような者でも、「弁済業務保証金」から還付を受けることができるのかということですが、これはみなさん、ご存知ですよね。これは還付を受けることができます。弁済業務保証金の還付を受けることができるのは、「社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含む」とされているからです。つまり、Ｂは、上記の２つの点をクリアしているので、還付を受けることができるということになります。

このＢについてしっかり理解できていれば、Ｃ・Ｄは簡単です。Ｃは保証協会の社員となる前の取引だが、還付を受けることができる。

Ｄは、保証協会の社員となった後の取引だから、当然に還付を受けることができる、ということになります。

したがって、本問の正解は「Ｂ・Ｃ・Ｄ」が還付を受けることができるので、正解は肢１ということになります。