下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成３年 問41
【問 41】 宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受け、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。なお、Ａと乙は消費税の課税事業者、Ｂと甲は消費税の免税事業者とするが、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。
１ 貸主甲の居住用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。）300万円、１月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より25万2,000円、Ｂが乙より24万円受領した。
２ 貸主甲の居住用建物を１月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より16万8,000円、Ｂが乙より15万円受領した。
３ 甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ4,000万円及び1,000万円（消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より163万8,000円、Ｂが乙より156万円受領した。
４ 甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より132万3,000円、Ｂが乙より120万円受領した。
【解答及び解説】
【問 41】 正解 ４
１ 違反する。居住用建物の賃貸借の媒介の場合、権利金を売買代金とみなして報酬を計算することはできない。したがって、宅地建物取引業者が受けることができる報酬は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の１／２に相当する金額以内となる。したがって、Ａは消費税の課税業者であるから、30万円×１／２×1.05＝15万7,500円であり、Ｂは消費税の免税業者であるから、30万円×１／２＝15万円となる。
＊宅地建物取引業法46条１項・２項、国土交通省告示・第４・第６
２ 違反する。１肢の解説より、Ａが受領することができる報酬の限度は、15万7,500円であり、Ａが16万8,000円受領することは、宅地建物取引業法に違反する。
＊宅地建物取引業法46条１項・２項、国土交通省告示・第４・第６
３ 違反する。宅地建物取引業者が受領することができる報酬を計算するには、まず宅地建物の税抜きの本体価格を出さなければならない。そして、土地には消費税はかからないので、建物の消費税抜きの本体価格を出すと、1,000万円÷1.05＝952万3,809円となる。したがって、土地と建物の合計の本体価格は、4,952万3,809円となる。消費税の課税業者であるＡが受領することができる報酬は、4,952万3,809円×３％＋６万円×1.05＝162万2,999円、免税業者であるＢが受領することができる報酬は、4,952万3,809円×３％＋６万円＝154万5,714円となる。
＊宅地建物取引業法46条１項・２項、国土交通省告示・第１・第６
４ 違反しない。土地には消費税はかからないので、本肢宅地の本体価格は4,000万円。したがって、Ａが受領することができる報酬は、4,000万円×３％＋６万円×1.05＝132万3,000円、Ｂが受領することができる報酬は4,000万円×３％＋６万円＝126万円となる。
＊宅地建物取引業法46条１項・２項、国土交通省告示・第１・第６
【解法のテクニック】肢３については、税込み価格が1,000万円と計算がややこしくなる問題ですが、問題文を読むと、結局163万8,000円と156万円の報酬が受領されていて、比較的きりのいい数字です。そこで、ピンときて大雑把に計算してみると、土地と建物の合計で5,000万円と考えて計算してみると、ちょうど163万8,000円と156万円という数字が出ます。これは建物を税込み価格のまま出した金額なので、受領しすぎと判断できるので、業法に違反します。出題者は、細かい計算は不要な問題と考えて出題したものと思われます。