下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成３年 問29
【問 29】 令和２年中に土地等又は建物等を譲渡した場合の譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受ける場合であっても、その譲渡した居住用財産の令和２年１月１日における所有期間が10年を超えるときは、3,000万円の特別控除を控除した後の長期譲渡所得については、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
２ 居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受ける場合において、その譲渡資産の譲渡による収入金額がその買換資産の取得価額を超えるときは、その超える金額に相当する部分については、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
３ 収用交換等の場合の5,000万円特別控除の適用を受ける場合には、その譲渡した土地等の令和２年１月１日における所有期間が５年を超えるときは、5,000万円の特別控除を控除した後の長期譲渡所得について、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
４ 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける場合において、その対価の額がその代替資産の取得価額を超えるときは、その超える部分については、その資産（土地等）の所有期間が何年であるかを問わず、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
【解答及び解説】
■ 課税標準に関するものとして
1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
2. 収用交換等の場合の5,000万円特別控除
3. 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
4. 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
■ 税率に関するものとして
1. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
2. 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例
があります。
このうち、５つの課税標準に関する特例同士で重複適用できるものはありません。重複適用できるのは、課税標準に関する特例＋税率に関する特例のパターンのみ。しかも、税法の改正で、「2. 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例」というのは、すべて重複適用の対象からはずされています。したがって、重複適用が可能なのは、
◎ 1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除＋1. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
◎ 2. 収用交換等の場合の5,000万円特別控除＋1. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
という２つのパターンのみということになります。それ以外は、重複適用はできません。
※重複適用できる場合でも、それはあくまでそれぞれの特例の適用要件を満たしていることが前提となりますので、気を付けて下さい。
【問 29】 正解 １
１ 正しい。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と、「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は重複して適用を受けることができるので、所有期間が10年を超える場合は、両方の特例が適用される。
＊租税特別措置法31条の３第１項
２ 誤り。居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けるときは、「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」の適用を受けることはできない。
＊租税特別措置法31条の３第１項
３ 誤り。「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例」と重複適用できる特例はない。したがって、「収用交換等の場合の5,000万円特別控除」の適用を受けた場合には、たとえ、所有期間が５年を超える土地等であっても、「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例」の適用を受けることはできない。
＊租税特別措置法31条の２第４項
４ 誤り。肢３で述べたように、「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例」と重複適用できる特例はない。したがって、「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」の適用を受けたときは、「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例」の適用を受けることはできない。
＊租税特別措置法31条の２第４項
【解法のテクニック】譲渡所得の特例に関する適用関係（重複適用か選択適用か）については、みんな頭を悩ませるところだと思いますが、これがよく出題されます。残念ながら。そこで、みなさんの期待に応えて（？）、覚え方のコツを紹介します。まず、２つの特例が同時に適用される場合（重複適用）は極めて少ないというのが基本です。したがって、重複適用できるものを覚えて、後は重複適用できない（選択適用）だと覚えればいいんです。ところで、譲渡所得の特例の種類をまとめますと■ 課税標準に関するものとして
1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
2. 収用交換等の場合の5,000万円特別控除
3. 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
4. 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
■ 税率に関するものとして
1. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
2. 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例
があります。
このうち、５つの課税標準に関する特例同士で重複適用できるものはありません。重複適用できるのは、課税標準に関する特例＋税率に関する特例のパターンのみ。しかも、税法の改正で、「2. 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例」というのは、すべて重複適用の対象からはずされています。したがって、重複適用が可能なのは、
◎ 1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除＋1. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
◎ 2. 収用交換等の場合の5,000万円特別控除＋1. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
という２つのパターンのみということになります。それ以外は、重複適用はできません。
※重複適用できる場合でも、それはあくまでそれぞれの特例の適用要件を満たしていることが前提となりますので、気を付けて下さい。