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宅建 過去問解説 平成2年 問48

【問 48】 消費税の免税業者である宅地建物取引業者Aは、消費税の課税業者である法人甲から媒介の依頼を受け、また、消費税の課税業者である宅地建物取引業者Bは、消費税の免税業者である乙から媒介の依頼を受けて、AB共同して、甲乙間に、甲の所有する事業用の宅地及び建物の売買契約を成立させた。この場合、宅地建物取引業者が受領することのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、免税業者が受領できる、媒介又は代理業務の仕入に係る消費税及び地方消費税相当額については考慮しないものとする。

1 消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,160万円の場合、Aの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。

2 消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,000万円の場合、Aの受領することのできる報酬の上限額は、103万6,800円である。

3 消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,160万円の場合、Bの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。

4 消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,000万円の場合、Bの受領することのできる報酬の上限額は、103万6,800円である。

【解答及び解説】

【問 48】 正解 1

1 正しい。まず、報酬の基礎となる売買代金(消費税を除く本体価格)を確定しなければならないが、土地には消費税はかからないので、土地の売買代金は、1,000万円である。建物の消費税を除く本体価格は、2,000万円となる。したがって、本肢の売買代金は、合計3,000万円となる。したがって、免税業者Aが受領することができる報酬の上限額は、
3,000万円×3%+6万円=96万円である。
*宅地建物取引業法46条1項、国土交通省告示第2

2 誤り。土地の売買代金は、1,000万円となる。建物は、消費税込みで2,000万円であるから、2,000万円×100/108(又は2,000万円÷1.08)=18,518,519円となる。したがって、本肢の売買代金は、合計28,518,519円となる。したがって、Aが受領することができる報酬の上限額は、
28,518,519円×3%+6万円=915,555円である。
*宅地建物取引業法46条1項、国土交通省告示第2

3 誤り。売買代金は、合計3,000万円となる。ただ、BはAと異なり、消費税の課税業者であるから、
[3,000万円×3%+6万円]×1.08=103.68万円である。
*宅地建物取引業法46条1項、国土交通省告示第2

4 誤り。売買代金は、合計28,518,519万円となる。したがって、Bが受領することができる報酬の上限額は、
[28,518,519万円×3%+6万円]×1.08=988,799円である。
*宅地建物取引業法46条1項、国土交通省告示第2


【解法のテクニック】この問題は、私の記憶する限り、報酬の問題で消費税がからんだ初めての問題。この年の受験生は驚いたと思うが、現在では当たり前になっているので、必ず解けるようにしておいて下さい。ところで、この問題は、肢2と肢4が、建物が税込みで2,000万円になっていて、正確に計算すると非常にややこしい問題で、意地が悪い。しかし、肢1と肢2を比較すると、事例としては同じで、ただ肢1は建物の税込み価格が2,100万円で、肢2の建物の税込み価格が2,000万円だから、肢2の報酬額は計算しなくても、肢1より小さくならないとおかしい。肢3と肢4も同様の関係にある。宅建試験は択一試験なので、答えが出ればよいので、本問では肢2と肢4の計算は不要である。


【参考資料】問題原文