宅建 過去問解説 平成２年 問40

【問　40】　宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として工事完了前のマンションをＢに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。

１　Ａは、宅地建物取引業者であるＢと、担保責任について、ＢがＡに対して契約不適合を通知すべき期間を当該マンションの引渡しの日から１年とする特約を結んだ。

２　Ａは、宅地建物取引業者でないＢに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。

３　Ａは、宅地建物取引業者であるＢと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Ｂが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。

４　Ａは、宅地建物取引業者でないＢから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をＢに交付した。

【問　40】　正解　４

１　違反しない。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が売主に対して契約不適合を「通知」すべき期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は、無効とする。しかし、この規定は宅地建物取引業者相互間の取引については適用されないので、本肢のＢは宅地建物取引業者であり、本肢の特約も宅地建物取引業法に違反しない。

２　違反しない。「宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要」は、重要事項説明の対象ではあるが、契約成立後の書面の記載事項ではない。したがって、本肢は宅地建物取引業法に違反しない。

３　違反しない。宅地建物取引業者が「みずから売主」となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う「損害賠償の額を予定し」、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。したがって、この規定が適用されるためには、業者が自ら売主で買主が業者でない場合で、かつ、損害賠償額の予定等の定めをした場合でなければならない。本肢ではいずれも満たさないので、Ａは実損額を証明すれば、２割を超える損害賠償金を受領することができる。

４　違反する。宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２をこえる額の手附を受領することができない。これは手付金等の保全措置を講じた場合でも同様である。