下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成2年 問13

【問 13】 Aは、BからB所有の建物を賃貸して、居住しているが、Bがその建物をCに売却し、登記も移転した。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1 Aは、建物の引渡しを受けているから、Cに借家権を対抗することができるが、建物の引渡しを受けていないときは、常にCに対抗することができない。

2 AがBに敷金を差し入れていた場合、Cは、Bからその敷金を受領しない限り、Aに対する敷金返還債務を引き継がない。

3 CがAに賃料の増額を請求した場合、Aは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。

4 Aが相続人なくして死亡した場合、Aと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、その事実を知った後1月内にCに対し特段の意思表示をしないときは、AのCに対する権利義務を承継する。

【解答及び解説】

【問 13】 正解 4

1 誤り。建物の賃借人が、賃借権を第三者に対抗するには登記を要するのが原則である(民法605条)。しかし、賃貸人には登記の協力義務がなく、賃借人は登記を備えるのが事実上難しいので、引渡が対抗要件と認められている。したがって、建物の引渡しを受けていなくても、賃借権の登記を備えていれば、賃借権をCに対抗することができる。
*民法605条、借地借家法31条1項

2 誤り。賃借物が譲渡され、賃貸人の地位が移転されれば、譲受人が敷金を受領しているか否かにかかわらず、敷金関係も譲受人に移転する。したがって、CはAに対する敷金返還債務を引き継ぐ。
判例

3 誤り。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。そして、この相当と認める賃料を「賃貸人が受領しない」場合は、Aは賃料を供託することはできるが、「直ちに」供託することはできない。なぜならば、供託は、債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないとき、弁済者が過失なく債権者を確知することができないときに認められるものだからである。
*借地借家法32条2項、民法494条

4 正しい。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、建物の賃借人と事実上夫婦の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後1月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。要するに、内縁の妻等は、黙っていれば借家権を承継するが、借家権を承継したくないときだけ、1月以内に承継しない旨の意思表示をすればよいことになる。
*借地借家法36条1項


【解法のポイント】この問題は、出題当時は難しかった問題だったのかもしれませんが、現在では4肢とも基本的知識に属するもので、何度出題されてもおかしくない問題です。したがって、4肢ともきっちり○×がつけられて、4肢が正解と分かるようでなければいけません。