宅建 過去問解説 平成２年 問13

【問　13】　Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃貸して、居住しているが、Ｂがその建物をＣに売却し、登記も移転した。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１　Ａは、建物の引渡しを受けているから、Ｃに借家権を対抗することができるが、建物の引渡しを受けていないときは、常にＣに対抗することができない。

２　ＡがＢに敷金を差し入れていた場合、Ｃは、Ｂからその敷金を受領しない限り、Ａに対する敷金返還債務を引き継がない。

３　ＣがＡに賃料の増額を請求した場合、Ａは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。

４　Ａが相続人なくして死亡した場合、Ａと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、その事実を知った後１月内にＣに対し特段の意思表示をしないときは、ＡのＣに対する権利義務を承継する。

【問　13】　正解　４

１　誤り。建物の賃借人が、賃借権を第三者に対抗するには登記を要するのが原則である（民法605条）。しかし、賃貸人には登記の協力義務がなく、賃借人は登記を備えるのが事実上難しいので、引渡が対抗要件と認められている。したがって、建物の引渡しを受けていなくても、賃借権の登記を備えていれば、賃借権をＣに対抗することができる。

２　誤り。賃借物が譲渡され、賃貸人の地位が移転されれば、譲受人が敷金を受領しているか否かにかかわらず、敷金関係も譲受人に移転する。したがって、ＣはＡに対する敷金返還債務を引き継ぐ。

３　誤り。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。そして、この相当と認める賃料を「賃貸人が受領しない」場合は、Ａは賃料を供託することはできるが、「直ちに」供託することはできない。なぜならば、供託は、①弁済の提供をした場合において、債権者がその受領を拒んだとき、②債権者が弁済を受領することができないとき、③弁済者が債権者を確知することができないときにのみ行うことができるにすぎないからである。

４　正しい。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、建物の賃借人と事実上夫婦の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。要するに、内縁の妻等は、黙っていれば借家権を承継するが、借家権を承継したくないときだけ、１月以内に承継しない旨の意思表示をすればよいことになる。