下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成2年 問6

【問 6】 Aは、BからBの所有地を2,000万円で買い受けたが、当該土地には、CのDに対する1,000万円の債権を担保するため、Cの抵当権が設定され、その登記もされていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1 Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、AB間の売買契約を解除することはできない。

2 Aは、抵当権消滅請求をすることができ、その手続が終わるまで、Bに対し、代金の支払いを拒むことができる。

3 Cは、BのAに対する代金債権について、差押えをしなくても、他の債権者に優先して、1,000万円の弁済を受けることができる。

4 Aは、抵当権の実行を免れるため、DのCに対する1,000万円の債務を弁済した場合、B及びDに対し、当該1,000万円の支払いを請求することができる。

【解答及び解説】

【問 6】 正解 3

1 正しい。売買の目的である不動産について存した抵当権の行使により「買主がその所有権を失ったとき」は、買主は、契約の解除をすることができる。すなわち、買主は善意・悪意を問わず売主に担保責任を追及できるが、それはあくまで抵当権の行使により、当該不動産について競売がなされ、買主が所有権を失った場合であり、抵当権が設定されているという理由だけでは解除できない。
*民法567条1項

2 正しい。買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求をすることができ、その手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる。
*民法577条1項

3 誤り。抵当権は、その目的物の売却等によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、抵当権者は、その払渡し又は引渡しの前に「差押え」をしなければならない。
*民法341条

4 正しい。まず、AがDに対して1,000万円の請求をできるかであるが、AはDの債務については利害関係ある第三者であり、Dの意思に反しても弁済することができるが、その場合にはDに対して当然に債権者に代位することができる。次に、AがBに対して1,000万円の請求をできるかであるが、売買の目的である不動産について抵当権が存した場合、買主は、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。以上、AはB及びDに対して1,000万円の支払を請求することができる。
*民法500条、567条2項


【解法のポイント】売買の目的物に抵当権が付いている場合は、抵当権の問題と売主の担保責任の両方が同時に問うことができます。本問も非常にいい問題だと思います。