下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成１年 問46
【問 46】 宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の土地の売却を依頼され、これを承諾した。ＡＢ間の媒介契約が、Ｂが他の宅地建物取引業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずるものであった場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
１ この媒介契約がＢの申出により更新される場合、ＡＢ間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
２ Ａは、売買価額について、Ｂの希望価額とＡの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Ｂに対し意見を述べることができる。
３ この媒介契約の有効期間は、契約の締結時にＡＢ間の合意があれば、契約の有効期間が終了したときにＢの申出がなくても、更新される。
４ Ａの媒介行為によりＢを売主とする売買契約が締結された場合、Ａは、遅滞なくＢに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。
【解答及び解説】
【問 46】 正解 ２
１ 誤り。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上（専属専任媒介契約にあっては、１週間に１回以上）報告しなければならない。したがって、毎月15日に報告するという特約は無効となる。
＊宅地建物取引業法34条の２第８項
２ 正しい。宅地建物取引業者は、宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。したがって、根拠を明らかにするならば、ＡはＢに意見を述べることができる。
＊宅地建物取引業法34条の２第２項
３ 誤り。媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。たとえ当事者の合意があったとしても、依頼者の申出がなくても更新される旨の特約は無効である。
＊宅地建物取引業法34条の２第４項
４ 誤り。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。媒介行為により締結された売買契約の後に書面を交付したのでは遅い。
＊宅地建物取引業法34条の２第１項
【解法のテクニック】この問題文を読んだとき、「あれっ？」と思った方もおられるのではないかと思います。「他の宅地建物取引業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずるもの」というだけでは、専任媒介契約か専属専任媒介契約か分からないからです。専属専任媒介契約は、この「他の宅地建物取引業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずるもの」であった上で、さらに自己発見取引も禁止されるものだからです。ということで、首をひねりながらでも問題を解いていくと、いきなり肢１に出てきます。毎月15日というのは、専任媒介契約でも専属専任媒介契約でもどちらでも、宅地建物取引業法に違反していますよね。肢２以下も、専任媒介契約でも専属専任媒介契約でも結論は同じになります。そこで、この問題文の書き方に納得がいくわけです。このように本試験は、ある程度融通を持って対処していくということが必要になります。