下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成１年 問16
【問 16】 区分所有建物＊に係る登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 敷地権たる旨の登記のある土地の登記用紙には、敷地権を目的とする一般の先取特権の保存の登記及び質権又は抵当権の設定の登記は、その土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものであっても、することができない。
２ 建物について敷地権の表示を登記したときは、敷地権の目的である土地の登記記録の権利部の相当区に、敷地権である旨を記録しなければならない。
３ 区分所有建物の所有権保存の登記は、表題部に記載された所有者から所有権を取得したことを証する者も、申請することができる。
４ 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は、区分所有建物として登記をすることができない。
＊区分所有建物=建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。
【解答及び解説】
【問 16】 正解 １
１ 誤り。敷地権である旨の登記をした土地には、原則として敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、例外的に登記をすることができる。
＊不動産登記法73条２項
２ 正しい。登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。この敷地権である旨の登記をするときは、敷地権の目的である土地の登記記録の権利部の相当区に記録しなければならない。
＊不動産登記法46条、不動産登記規則119条１項
３ 正しい。区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権の保存の登記を申請することができる。
＊不動産登記法74条２項
４ 正しい。数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は、法定共用部分であり、法定共用部分は登記事項とはされていないので、そもそも登記することができない。
＊不動産登記法58条
【解法のポイント】本問の区分所有建物の登記というのは、ややこしいですよね。理解のポイントは、土地の登記簿を建物の登記簿に一体化するということです。言い換えれば、土地の登記簿は使わず、建物の登記簿一本に絞るということです。建物の登記簿は、専有部分ごとに表題部・甲区・乙区に分かれているので見やすいけれども、土地の登記簿は各専有部分ごとに分かれているわけではなく、建物の所有者の全員の共有という形になるので、非常に複雑で見にくい。そういう見にくい土地の登記簿を使わなくても、建物の所有者＝土地の共有者ということになるはずですから（もともと、そういうものを敷地権という）、建物の登記簿を見れば、同時に土地の共有者だと分かるわけです。ただ、これだと土地の登記簿だけを見た人には分からないので、土地の登記簿には、「敷地権である旨の登記」というのをして、土地の所有者を知りたければ建物の登記簿を見て下さいという、印（しるし）を付けておくわけです。そして、土地と建物の権利は同時に移動します。