下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成１年 問14

【問　14】　建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　共用部分の持分の割合は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合により、かつ、各専有部分の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。

２　区分所有者は、共用部分について他の区分所有者に対して債権を有する場合は、その債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

３　建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定される。

４　区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は、集会において、区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数により行うことができる。

【解答及び解説】

【問　14】　正解　１

１　誤り。共用部分の共有持分の割合は、その有する専有部分の床面積の割合による。そしてこの床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。したがって、問題文の前半は正しいが、後半の「中心線」という部分は誤り。
＊区分所有法14条１項・３項

２　正しい。区分所有法の条文そのままの問題。区分所有者は、共用部分等につき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

【じっくり解説】

この問題は、基本的に条文そのままの問題で、区分所有法７条です。

「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。」

本問は、先取特権の問題ですが、先取特権は民法でも勉強しました。先取特権は、担保物件の一種で、ある一定の債権について、債権者に優先的に弁済を受ける権利を与えるものです。

この場合のある一定の債権（被担保債権）は、「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」です。典型的には管理費債権で、管理費を滞納している人などが対象になります。

それでは、優先的に弁済を受けるために、何を競売することができるのかというと、「債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産」ということになります。

この規定の趣旨は、もともと建物の専有部分というのは、共用部分等があって初めて存在し得るものであって、区分所有者は共用部分等を維持管理すべき立場にあるといえます。

したがって、共用部分等の維持管理の費用を負担しない区分所有者がいれば、区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を認めたのが本条です。

ということで、この問題は、条文そのままなので「正しい」ということになります。

＊区分所有法７条１項

３　正しい。これも区分所有法の条文そのままの問題。建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。共用部分の設置又は保存の瑕疵と推定されるわけだから、区分所有者全員が責任を負うことになる。
＊区分所有法９条

４　正しい。集会においては、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、新たに建物を建築する旨の決議（建替え決議）をすることができる。区分所有法で「５分の４」というのは、建替えに関するもの以外にはないので、しっかり覚えること。
＊区分所有法62条１項


【解法のポイント】肢１についてですが、これはよく出題される問題ですが、まず、建築面積や床面積は、原則として、壁等の中心線で測ります。ところが、区分所有建物の専有部分については例外で、壁等の内側線で測ります。区分所有建物の専有部分は例外で珍しいから出題されるのです。

★　まとめ～建築面積・床面積の測り方
原則…壁その他の区画の中心線
例外…区分所有建物の専有部分（壁その他の区画の内側線）