下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成１年 問13
【問 13】 Ａは、その所有する建物をＢに賃貸した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ａがその建物を第三者Ｃに譲渡し、所有権の移転登記がされた場合でも、その登記前にＢがＡから建物の引渡しを受けていれば、Ｂは、Ｃに対して賃借権を対抗することができる。
２ Ｂが建物を第三者Ｃに転貸する場合、Ａの承諾を得る必要があるが、Ａが承諾を与えないときは、Ｂは、Ａの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。
３ Ａは、賃貸借契約の更新について、建物の使用を必要とする事情のほか、諸般の事情を考慮して正当の事由があると認められる場合でなければ、これを拒むことはできない。
４ Ａが賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間にＢに対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
【解答及び解説】
【問 13】 正解 ２
１ 正しい。賃借権は登記をしなければ、第三者に対抗できないのが原則であるが（民法605条）、建物賃貸借については、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について所有権を取得した者に対し、賃借権を主張することができる（借地借家法31条１項）。
＊借地借家法31条１項
２ 誤り。賃借物の転貸をするには、賃貸人の承諾が必要である（民法612条１項）。したがって、建物の転貸をする場合にも、賃貸人の承諾が必要となる。この点について、建物所有を目的とする借地権については、転貸をする場合に、賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可の制度があるが（借地借家法19条１項）、借家においては、このような規定はなく、原則通り賃貸人の承諾が必要である。
＊民法612条１項
３ 正しい。建物の賃貸人による更新拒絶の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
＊借地借家法28条
４ 正しい。建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
＊借地借家法26条１項
【解法のポイント】借地借家法の借家権に関する問題も、例年１問出題される。本問は、よく出題される典型的な論点で、しかもいずれも基本的なものですから、確認しておいて下さい。特に、正解肢となっている肢２はよく聞かれる問題です。借地権の譲渡・転貸がなされた場合、目的物は土地ですから、土地は使う人によって、傷み方が違うということはあまりありません。ところが、借家権の譲渡・転貸の場合、建物は使う人によって随分痛み方が違いますよね。賃貸人はこれを見過ごすわけにはいきません。したがって、借家の場合は、原則どおり賃貸人の承諾が必要で、裁判所の承諾に代わる許可の制度はありません。