下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成１年 問4
【問 4】 土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。
２ その土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。
３ その土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
４ その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権が行使されたときに限り、契約を解除することができる。
【解答及び解説】
【問 4】 正解 ３
１ 誤り。第三者の所有地を譲渡しているので、他人物売買にあたる。他人物売買の売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負わされるが、他人物売買自体は有効である。他人物売買の目的物の所有者に譲渡の意思がない場合は、売主が買主に権利を移転することができない場合として、債務不履行の問題が生じるが、売買契約自体が無効となるわけではない。
＊民法561条
２ 誤り。引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は契約を解除することができる。ただし、「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」は、契約の解除はできない。したがって、「瑕疵の程度に関係なく」という部分が誤りである。
＊民法564条
３ 正しい。売買の目的について権利を主張する者があるために買主がその買い受けた権利の全部又は一部を失うおそれがあるときは、買主は、その危険の限度に応じて、代金の全部又は一部の支払を拒むことができる。ただし、売主が相当の担保を供したときは、この限りでない。
＊民法576条
４ 誤り。売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合、買主は契約を解除することができる。売買の目的物に抵当権が設定されている場合には、抵当権の実行前においても解除することができる。
＊民法565条
【解法のポイント】売主の担保責任に関する問題です。売主の担保責任の覚え方は、善意の買主は解除・損害賠償請求等をすることができますが、悪意の買主はできません。ただ、悪意の買主でも解除・損害賠償請求等をできる場合が４つあります。①全部他人物売買の解除、②抵当権等の設定がなされている場合の解除、③抵当権等の設定がなされている場合の損害賠償、④一部他人物売買の代金減額請求です。