マンション管理士 過去問解説 令和５年 問18

【問　18】　滞納となっている管理費の回収のため、管理者が、区分所有法第７条の先取特権（この問いにおいて「先取特権」という。）に基づき滞納者が所有する敷地権付き区分建物を目的とする担保不動産競売の申立てをする場合に関する次の記述のうち、区分所有法、民法、民事執行法（昭和54年法律第４号）及び不動産登記法（平成16年法律第123号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　敷地権付き区分建物の登記記録の乙区に第一順位の抵当権が登記されている場合、先取特権は優先順位において抵当権に劣後する。

２　敷地権付き区分建物の当該建物のみを目的とする先取特権の登記を申請することができる。

３　敷地権付き区分建物の登記記録の乙区にあらかじめ先取特権の登記がなされていなくても、担保不動産競売の申立てをすることができる。

４　滞納者が死亡し、敷地権付き区分建物につき相続を原因とする所有権移転登記がなされていない場合、管理者が相続人に代位して当該登記を申請することができる。

【問　18】　正解　2

１　正しい。区分所有法上の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなされるが、共益費用の先取特権は一般の先取特権である。そして、一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができるが、登記をした第三者（抵当権者）に対しては、この限りでない。したがって、先取特権は優先順位において登記した抵当権に劣後する。

２　誤り。敷地権付き区分建物には、当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。

３　正しい。区分所有法上の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなされるが、共益費用の先取特権は一般の先取特権である。そして、一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる（民法336条本文）。したがって、一般の先取特権にあっては、その存在を証する文書を提出すれば、登記がなされていなくても、担保不動産競売の申立てをすることができる。

４　正しい。債権者（管理者）は、自己（管理組合）の債権を保全するため必要があるときは、債務者（滞納者）に属する権利（相続を原因とする所有権移転登記）を行使することができる（代位登記）。