マンション管理士 過去問解説 令和元年 問4

【問　4】　Ａは、Ｂの所有する専有部分について、Ｂから賃借し、敷金を差し入れた上で、引渡しを受けてその使用を始めたが、Ｂが敷地利用権を有していなかったことから、専有部分の収去を請求する権利を有するＣが、Ｂに区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求する通知（この問いにおいて「本件通知」という。）を行った。この場合における次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　本件通知の後に、ＡがＣの承諾を得てＤに対して賃借権を譲渡したときには、敷金に関するＡの権利義務関係はＤに承継される。

２　本件通知前にＡがＢに対して賃料を支払っていなかった場合、ＢのＡに対する未払いの賃料債権は、債権譲渡がなされなければ、ＢからＣに移転しない。

３　賃貸人の地位がＢからＣに移転したとしても、Ｃは、所有権の移転登記を経なければ、Ａに対して、賃料請求をすることはできない。

４　本件通知がＢに到達することによって、Ｂの承諾がなくても、ＢとＣの間に専有部分及び共用部分の持分を売買対象とした売買契約成立の効果が生じることとなる。

【問　4】　正解　１

１　誤り。賃貸人は、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、賃借人に対し敷金を返還しなければならない。したがって、敷金に関するＡの権利義務関係はＤに承継されない。

２　正しい。ＢのＡに対する未払いの賃料債権は、Ｂの下ですでに具体的に発生した債権であるから、これについて別途債権譲渡がなされない限り、ＢからＣには移転しない。

３　正しい。賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

４　正しい。Ｃが、Ｂに区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求する通知は、区分所有法10条の区分所有権売渡請求権であり、これは形成権であるから、この通知をすれば、Ｂの承諾がなくても、専有部分を対象とした売買契約成立の効果がある。また、共用部分の持分は、その有する専有部分の処分に従うので（区分所有法15条１項）、同時に共用部分の持分にも売買契約成立の効果がある。