マンション管理士 過去問解説 平成28年 問15

【問　15】　Ａは、その所有する甲マンションの101号室を、敷金を24万円、月額賃料を８万円として、法人であるＢ社に賃貸し引き渡したが、Ｂ社が初めて１ヵ月分の賃料の支払いを失念したため、Ｂ社に対し、相当の期間を定めて１ヵ月分の賃料及びこれに対する遅延損害金の支払いを催告するとともにその支払いがない場合には契約を解除する旨の意思表示をした。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａの催告後、当該「相当の期間」が経過しても賃料及び遅延損害金の支払いがない場合には、当然に賃貸借契約は解除される。

２　Ｂ社は支払いを怠った賃料及び遅延損害金につき、敷金から控除することをＡに対し主張できる。

３　Ａの催告後、「相当の期間」が経過する前に、Ｂ社が８万円をＡに支払ったとき、Ａ及びＢ社間において充当についての合意がなく、かつ、両者のいずれからも充当の指定がない場合には、Ｂ社の支払額は、まず遅延損害金に充当され、残額が賃料元本に充当される。

４　ＡとＢ社間の賃貸借契約において、賃料の支払いに関し、年30%の遅延損害金を定めていた場合、Ｂ社は、遅延損害金全額の支払いを免れる。

【問　15】　正解　３

１　誤り。賃貸借契約は、当事者の信頼関係を基に成立しているので、賃貸借契約を解除するには、たとえ賃借人に債務不履行があったとしても、当事者間の信頼関係を破壊しない事情があれば、賃貸人は賃貸借契約を解除することはできない（判例）。そして、賃料の不払いについては、１ヵ月程度では当事者の信頼関係を破壊するとはいえないとされる。

２　誤り。賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しない場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

３　正しい。債務者が一個又は数個の債務について元本のほか利息及び費用を支払うべき場合において、弁済をする者がその債務の全部を消滅させるのに足りない給付をしたときは、これを順次に費用、利息及び元本に充当しなければならない。したがって、Ｂ社の支払額は、まず遅延損害金に充当され、残額が賃料元本に充当されることになる。

４　誤り。金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額（遅延損害金）は、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。ただ、この約定利率について、民法90条で暴利行為に該当する場合は、その約定利率は認められないが、年30%の遅延損害金は暴利行為には該当しないものと認められる。なお、本問は賃料に対する遅延損害金であり、金銭消費貸借ではないため、利息制限法は適用されず、賃借人は法人であるため消費者契約法の適用もない。