マンション管理士 過去問解説 平成28年 問14

【問　14】　Ａが所有し、Ｂに賃貸し、かつ、Ｂが居住している甲マンションの301号室を、ＡがＣに2,000万円で売却する契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法（平成３年法律第90号）の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ｃが売買契約締結時に解約手付として200万円をＡに支払った後、中間金として1,000万円を支払った後でも、Ａが契約の履行の着手前であれば、Ｃは200万円の手付を放棄して売買契約を解除し、中間金1,000万円の返還を請求することができる。

２　ＡとＢの賃貸借契約に基づき、ＢからＡに差し入れられた敷金の返還債務は、Ｂの同意がなければＣに承継されない。

３　Ａが、Ｂの承諾を得ずに、Ｃとの売買契約を締結したときは、ＡからＣへの賃貸人の地位の移転をＢに主張することができない。

４　Ｂが有益費を支出した後に、301号室の所有権移転により賃貸人がＡからＣに交替したときは、特段の事情のない限り、Ａがその有益費の償還義務を引き続き有し、Ｃはその償還義務を負わない。

【問　14】　正解　１

１　正しい。買主が売主に手付を交付したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し契約の解除をすることができる。買主だけが履行に着手して、売主が履行に着手していない場合は、買主は手付解除をすることができる。本肢では、買主は中間金を支払っているので履行に着手しているが、売主は履行に着手していないので、買主は手付解除をすることができる。そして、買主が手付解除をすると、手付金は放棄しなければならないが、中間金は返還されることになる。

２　誤り。賃貸借の目的物が譲渡された場合の敷金関係は、新所有者に受け継がれる（判例）。これについては、賃借人の同意を要しない。

３　誤り。賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。このときに、賃借人の承諾は不要である。

４　誤り。賃借人の有益費の支出後に、賃貸借の目的物が新所有者に譲渡された場合は、有益費の償還義務は新所有者に移転する。