マンション管理士 過去問解説 平成17年 問14

【問　14】　Ａが、契約期間３年間、店舗経営とする約定でＢに賃貸している甲マンションの店舗部分（101号室）を解約し、又はＣに売却する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。ただし、ＡＢ間の賃貸借契約には、解約に関する特約はないものとする。

１　Ａは、契約期間内に、Ｂに対して101号室の明渡しを求めるためには、相当の立退料を提供し、かつ、解約の申し入れに正当な理由がなければならない。

２　101号室の賃貸借契約の期間の満了後Ｂが同室の使用を継続している場合に、Ａがこれを知りながら異議を述べなかったときは、Ａは、契約期間の満了後３年を経過しなくても、Ｂに対して当該賃貸借契約の解約の申入れをすることができる。

３　ＡがＣと101号室の売買契約を締結していた場合に、同室をＣに売却することについて事前にＢの承諾を得ていないときは、Ｂは、Ａに対して貸主としての債務不履行による損害賠償を請求できる。

４　ＡがＣに対して101号室を売却した場合は、Ｂは、Ａに対して同室につき支出した有益費の償還を請求することができる。

【問　14】　正解　２

１　誤り。期間の定めのある賃貸借においては、その期間内は貸主は賃貸する義務があり、たとえ立退料を提供し、かつ、正当な理由があっても、解約する申し入れをすることはできない。

２　正しい。建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。ただし、その期間は、定めがないものとされているので、更新された賃貸借契約は、契約期間の満了後３年を経過しなくても、期間の定めのない賃貸借契約として解約の申入れをすることができる。ただし、この解約申し入れが認められるには、正当事由が必要となる。

３　誤り。賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。このときに、賃借人の承諾は不要である。

４　誤り。賃貸借の目的物が譲渡された場合の有益費償還請求の相手方は、譲受人である。したがって、ＢはＣに対して償還請求をしなければならない。