マンション管理士 過去問解説 平成16年 問15

【問　15】　Ａは、甲マンションの201号室の購入に際してＢ銀行から融資を受け、平成14年10月１日に、同室にＢのために抵当権を設定してその登記をした後、同月15日に、Ｃに同室を賃貸したが、Ａが事業に行き詰まってＢに対する返済ができなくなったため、Ｂの申立てにより同室が競売に付され、平成16年４月25日、Ｄがその買受人になった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれは、正しいものはどれか。ただし、ＡＣ問の賃貸借契約には、特約はないものとする。

１　ＡＣ間の賃貸借契約の期間が３年でその登記がされていた場合、Ｃの賃借権は、Ｄに対抗することができる。

２　ＡＣ間の賃貸借契約の期間が５年でその登記がされていた場合、Ｃは、Ｄから201号室の明渡しを請求されても、平成17年１月25日までは、その明渡しが猶予される。

３　ＡＣ間の賃貸借契約の期間が５年でその登記がされていた場合、Ｃは、201号室を明け渡すときに、Ｄに対し、Ａに差し入れた敷金の支払を請求することができる。

４　Ｃは、201号室を明け渡さざるを得なくなった場合でも、Ａに対し、損害の賠償を請求することができない。

【問　15】　正解　１

１　正しい。ＡＣ間の賃貸借契約は、平成14年10月15日に締結されており、民法の旧395条の短期賃貸借制度（平成16年４月１日に廃止）が適用される。したがって、建物賃貸借で期間が３年を超えていないので、Ｃの賃借権は、Ｄに対抗することができる。

２　誤り。５年の建物賃貸借は、もともと短期賃貸借制度では保護されない。そして、抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者は、その建物の競売における買受人の買受けの時から「６箇月」を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。したがって、明渡しが猶予されるのは、平成16年10月25日までであって、平成17年１月25日ではない。

３　誤り。５年の建物賃貸借は、もともと短期賃貸借制度では保護されない。そして、抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者は、その建物の競売における買受人の買受けの時から６箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。ただ、この制度は建物の「明渡し」を猶予するにすぎず、賃貸借契約自体は、競売により終了している。したがって、Ｃが敷金の返還請求をする相手は、Ｄではなく、元の賃貸人のＡである。

４　誤り。Ｃが建物を明渡さざるを得なかった場合は、賃貸人Ａの債務不履行ということになるので、ＣはＡに対し損害賠償請求をすることができる。