下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

管理業務主任者 過去問解説 令和2年 問43

【問 43】 区分所有者Aが、自己所有のマンションの専有部分をBに賃貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、AB間の賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約ではないものとする。

1 Bが、Aの承諾を得ないで、その専有部分を第三者Cに転貸する契約を締結した場合でも、Cがその専有部分の使用・収益を始めない限り、AはBとの賃貸借契約を解除することができない。

2 AB間で建物賃貸借の期間を2年間と定め、中途解約ができる旨の特約を定めなかった場合でも、Bからは、1箇月の予告期間を置けば中途解約ができる。

3 BがAの同意を得て付加した畳、建具その他の造作について、Bは、Aに対し、賃貸借が終了したときにそれらの買取りを請求することができない旨の特約は無効である。

4 Bが賃料を支払わなければならない時期は、特約をしなければ、当月分について前月末日である。

【解答及び解説】

【問 43】 正解 1

1 正しい。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の「使用又は収益をさせたとき」は、賃貸人は、契約の解除をすることができる。つまり、転貸借「契約」を締結した段階では解除できず、転貸借契約に基づいて、第三者(転借人)が現実に使用・収益を開始したときにはじめて、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。
*民法612条2項

2 誤り。当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に「解約をする権利を留保」したときは、期間の定めのない賃貸借と同様に解約の申入れをすることができる。しかし、中途解約ができる旨の特約を定めなかったときは、契約どおり2年間は中途解約することはできない。
*民法618条

3 誤り。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。ただし、これに反して造作の買取りを請求することができない旨の特約は有効である。
*借地借家法33条1項

4 誤り。賃料は、動産、「建物」及び宅地については「毎月末」に支払わなければならない。「前月末日」ではない。
*民法614条


【解法のポイント】肢1は細かい知識だと思いますが、過去問(管理業務主任者 平成24年 問43 肢3)で出題されています。肢2と肢4(両方とも初出題だと思います。)は難しかったと思いますが、肢1の「○」一本で、勝負できたはずです。ちなみに、肢4の賃料の支払時期は、民法の規定は、世間一般の賃貸借(通常は契約で民法の規定を変更している。)とは異なりますので注意して下さい。