下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

管理業務主任者 過去問解説 平成30年 問42

【問 42】 区分所有者Aが、自己所有のマンションの専有部分甲(以下、本問において「甲」という。)をBに賃貸する場合に関する次の記述のうち、民法、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、AB間の賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約ではないものとする。

1 AB間において、一定期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合には、経済事情の変動により、当該賃料が近傍同種の建物に比較して不相当になったときでも、Aは、当該特約に定める期間、増額請求をすることができない。

2 AB間で賃貸借契約を締結し、Bが入居した後に、Aが甲を第三者Cに譲渡し、Cが移転登記をした場合でも、Cに賃貸人たる地位が移転した旨をAがBに通知しなければ、Cに賃貸人の地位は移転しない。

3 AB間の賃貸借契約において、Aからの解約は6月の予告期間を置き、Bからの解約は1月の予告期間を置けば、正当の事由の有無を問わず中途解約できる旨の特約は有効である。

4 AB間において、甲の使用目的を専らBの事務所として賃貸借する旨を賃貸借契約書に明示した場合は、借地借家法は適用されない。

【解答及び解説】

【問 42】 正解 1

1 正しい。建物の借賃が、経済事情の変動により、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を「増額しない」旨の特約がある場合には、その定めに従う。
*借地借家法32条1項

2 誤り。賃貸借の目的物の所有権が移転した場合は、賃貸人の地位は新所有者に移転する。この際に、旧賃貸人から賃借人に対する通知は不要である(判例)。

3 誤り。賃貸借契約において、賃貸人から解約するには6月の予告期間をおくことが必要である。賃貸人からの解約は3月の予告期間をおくことが必要であるが、それを1月にすることは、賃借人に有利な特約であり、その点については有効である。しかし、賃貸人からの解約には正当事由が必要とされているので、それを不要とする特約は賃借人に不利なものであり、無効である。
*借地借家法27条、民法618条

4 誤り。借地借家法は、「建物の賃貸借」について適用され、建物の用途については特に限定されていないので、使用目的を専ら事務所としている場合でも、借地借家法は適用される。
*借地借家法1条


【解法のポイント】肢3については、本問の賃貸借契約が期間の定めのあるものであるか、期間の定めのないものであるか分かりにくいところですが、問題文が「中途解約」と書いているところを見ると、期間の定めのある賃貸借契約において「中途」で解約することを認める特約のことを指しているのだと思います。しかし、民法618条で「当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)の規定を準用する。」とされているので、解説どおりで問題はないかと思います。