管理業務主任者 過去問解説 平成28年 問40

【問　40】　複合用途型の甲マンションにおいて、Ａが区分所有する居住用の専有部分をＢに、Ｃが区分所有する事務所用の専有部分をＤに、それぞれが賃貸する契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの賃貸借契約も、定期建物賃貸借契約ではないものとする。

１　ＡＢ間の賃貸借契約において、一定期間賃料を増額しない旨の特約は有効である。

２　ＡＢ間で賃貸借契約を締結し、Ｂが入居した後にＡが当該専有部分を第三者であるＥに譲渡する場合は、Ｂの同意を得なければ、賃貸人の地位はＥに移転しない。

３　ＡＢ間の賃貸借契約において、解約の申入れは、Ａからは解約日の６月前までに、Ｂからは解約日の１月前までに行えば、相互に正当の事由の有無を問わず解約できる旨の特約は有効である。

４　ＣＤ間の賃貸借契約には、借地借家法は適用されない。

【問　40】　正解　１

１　正しい。一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　誤り。賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。このときに、賃借人の承諾は不要である。

３　誤り。建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。賃借人が解約の申入れをした場合には、民法の規定により３月を経過することによって終了するが、解約日の１月前までに行えばよい旨の特約は賃借人に有利であり有効である。したがって、問題文の前半は正しい。しかし、賃貸人からの解約申入れは正当事由が必要であり、これを不要とする旨の特約は賃借人に不利であり無効である。

４　誤り。借地借家法の建物の賃貸借の規定は、「建物」について適用され、それが事務所用のものであっても適用される。