管理業務主任者 過去問解説 平成18年 問41

【問 41】　宅地建物取引業者であるＡ社が、新築の分譲マンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに売却した場合のアフターサービス及び契約不適合責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａ社が不動産業者の団体が制定している「アフターサービス規準」に従ったアフターサービスを特約しているときは、契約不適合責任を負わない旨の特約をすることができる。

２　Ａ社は、アフターサービスの内容として、瑕疵又は欠陥の補修のみを行い、損害賠償請求はできないと定めることができる。

３　Ｂ社が、引渡しの日から１年以内に通知した場合に限り、Ａ社が契約不適合責任を負う旨の特約をＢとした場合、アフターサービスの特約も無効となる。

４　Ａ社は、天災地変等の不可抗力による欠陥についてはアフターサービスを行わないとすることも、Ａ社に過失がない契約不適合については解除できないとすることも、Ｂが認める場合は有効である。

【問 41】　正解　２

１　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。これは、アフターサービス規準に従った特約をしていても同様である。

２　正しい。アフターサービスは、契約上の責任である以上、瑕疵又は欠陥の補修のみを行い、損害賠償請求はできないと定めることができる。ただし、これはあくまでアフターサービスの内容としてであり、宅地建物取引業法上は、損害賠償の責任を負わなければならない。

３　誤り。宅地建物取引業法上、契約不適合責任を追及するために買主が契約不適合を通知すべき期間を引渡しから２年以上とする特約は認められているが、引渡しの日から１年間とする特約は無効である。しかし、この宅地建物取引業法とアフターサービスは別個のものであり、アフターサービスの特約まで無効となるわけではない。

４　誤り。アフターサービスは契約上の責任であるから、天災地変等の不可抗力による欠陥についてはアフターサービスを行わないとすることは、買主が認める限り有効である。しかし、民法上、契約不適合責任における解除は、売主の帰責事由は不要となっている。そして、宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、契約不適合責任に関し、原則として民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないので、このような場合は買主が認めていても無効である。