管理業務主任者 過去問解説 平成15年 問44

【問　44】　新築の分譲マンションの売買契約において、売主と買主の間で合意された次の瑕疵担保責任に関する定めのうち、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の規定によれば、無効とされるものはどれか。なお、当該分譲マンションは、品確法における新築住宅に該当するものとする。

１　買主は、売主に対し瑕疵担保責任の追及として瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の定め

２　住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの以外の部分についての瑕疵担保責任は、民法の規定による旨の定め

３　当該分譲マンションが、売主とは別の請負会社が建築したものであるため、売主が瑕疵担保責任を負う期間を、売主が当該請負会社から引渡しを受けた時から10年間とする旨の定め

４　売主が瑕疵担保責任を負う期間を、買主に引き渡した時から15年間とする旨の定め

【問　44】　正解　１

１　無効。品確法の瑕疵担保責任において、売主に対する責任追及方法は、解除、損害賠償、瑕疵修補請求及び代金減額請求であり、損害賠償請求を認めない特約は、買主に不利であり、無効である。

２　有効。品確法が適用されるのは、「住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」であり、それ以外の部分については、民法の規定による旨の定めは有効である。

３　有効。新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、瑕疵担保責任を負うが、この引き渡した時というのは、当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時とされており、品確法の規定通りであるから、本肢の特約は有効である。

４　有効。新築住宅の売買契約においては、売主が瑕疵担保責任を負うべき期間は、買主に引き渡した時から20年以内とすることができるので、15年間とする特約は有効である。