都市計画法12条の5(地区計画)

【解説】

1.地区計画とは(第1項)

地区計画というのは、地域の特性に合わせたきめ細かな街づくりをするための都市計画です。

具体的には、道路や公園を整備したり、緑化を図ったり、建物の色彩や形態についての規制をしたりします。したがって、都道府県ではなく、きめ細かな対応が可能な市町村が活躍します。

ここで押さえて欲しいのは、「用途地域が定められている土地の区域」だけでなく、一定の要件を満たす「用途地域が定められていない土地の区域」にも定めることができるという点です。

都市計画というのは、「用途地域が定められている土地の区域」または「市街化区域」に定めることができるものが多いんですが、地区計画は「用途地域が定められていない土地の区域」にも定めることができるというのが特徴です。

したがって、市街化調整区域でも定めることができるんですね。

2.再開発等促進区(第3・5・6項)

再開発等促進区というのは、地区計画の一種です。それは、本条項の「次に掲げる条件に該当する土地の区域における『地区計画』については … 再開発等促進区を都市計画に定めることができる。」という表現からも分かります。

そのような地区計画の一種として再開発等促進区があるわけですが、それではこの再開発等促進区とはどういうものか、ということですが、それを規定しているのが第3項になります。
「土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域」となっています。

この再開発を促進するためにいろいろなパターンがありますが、たとえば、第3項の第2号・第3号に「土地の高度利用」とありますので、工場、倉庫の跡地などのまとまった低利用地や未利用地などについて、土地の利用転換を推進するものです。

また、第2号には「適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要」とありますので、単に再開発をしてビル等を建てるだけではなく、道路又は公園、緑地、広場その他の公共空地等の公共施設も整備します。
壁面の位置の制限も、特に、土地の高度利用を図る際に、建築物の周囲の道路における歩行者交通の処理を適切に補完する必要がある場合には、これを積極的に活用することもできます。

そして、これらの公共施設の整備と併せて、文化施設や歴史的な建造物で容積率が未利用の場合には、これらの未利用の容積率を隣接のビル等で利用し、高いビルを建てることなども可能になります。

このようにして一体的、総合的なまちづくりを誘導しようというのが再開発等促進区となります。

なお、この再開発等促進区を定めるためには、用途地域が定められている必要があります(第3項4号)。

※再開発等促進区は、再開発地区計画(昭和63年創設)及び住宅地高度利用地区計画(平成2年創設)を統合し、平成14年に創設されたものです。

3.開発整備促進区(第4~6項)

この開発整備促進区も、地区計画の一種です。第3項では、同じく地区計画の一種として再開発等促進区というのが定められていて、言葉も似ているので混乱しそうですが、開発整備促進区というのは、「劇場、店舗、飲食店」その他これらに類する用途に供する大規模な建築物(以下、「特定大規模建築物」といいます。)の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るための地域で、建築する建物の用途が限定されています。
再開発等促進区というのは、「土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進」とを図るとされており、劇場、店舗、飲食店等の特定大規模建築物等に用途は限定されていません。

さて、この開発整備促進区ですが、たとえば、工業地域にある工場跡地を活用して、大規模なショッピングモールを建設する計画があるとします。

工業地域に商業施設を建てるわけですから、用途地域を変更して、このようなショッピングモールを建設するというのが、本筋かもしれません。

このような特定大規模建築物の立地が見込まれる土地の周辺において、公共施設が既に十分整備されているような場合は、その周辺の地域全体の用途地域を変更することも合理性があります。たとえば、その工業地域にすでに道路等の公共施設が整っているような場合には、その周辺の地域全体を商業地域に指定することも不自然ではないでしょう。
しかし、土地の利用状況の変化が著しく、十分な公共施設が整っていない場合等には、いきなりその周辺の土地全体の用途地域を変更するというのは、無理があります。先ほどの例でいうと、工場跡地で、特に商業地域とするほどの道路等の公共施設がない場合に、工場跡地にショッピングモールを建設するというだけで、その一帯を商業地域にするというのは無理があるでしょう。要するに、そのショッピングモールのためだけにその地域一帯の用途地域を変更しにくいということです。

そこで、現状の用途地域に係る規制内容はそのままにした上で、特定大規模建築物を建てる土地に限り用途制限を緩和し特定大規模建築物を建てられるようにします。それだけでは、特定大規模建築物の建設によって不特定かつ著しく多数の人々を集めるものであることから、周辺道路の混雑状況や周辺地域の良好な環境に大きな影響を及ぼすという不都合が生じます。そこで、道路等の公共施設の配置や、建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限等を明らかにして、それらを都市計画において一括して定めることができるようにしたのが、この開発整備促進区です。

次に、開発整備促進区を定めるための要件を見て行きましょう。第4項の第1号から第4号までに規定がありますが、注意すべきは「現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域」であることが必要です(第1号)。したがって、既存不適格となった特定大規模建築物について、建替え又は大規模な増改築が予定されている等の場合は、すでに特定大規模建築物が存在しているわけですから、土地利用の変化が見込まれないので、このような場合には開発整備促進区を定めることは適当ではないということになります。

次に、「第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域が定められている土地の区域又は用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)」であることが必要です。

用途地域はご存じのように12種類あります。
このうち第一種低層住居専用地域~第二種中高層住居専用地域までの「住居専用」地域に商業施設を建てられるようにするのは無理だということは分かると思います。そして、第一種住居地域も大規模な集客施設を建築することは不適当です。
そして、商業系の用途地域(近隣商業地域と商業地域)は、もともと商業施設を建てることができるので、わざわざ開発整備促進区を定める必要はないでしょう。同様に、準工業地域も、もともと建築基準法の用途規制が緩いので、大規模な集客施設も建築することができますので、開発整備促進区を定める必要がありません。
次に、工業専用地域にも商業施設を建てるのは不適当です。

そこで、残った第二種住居地域、準住居地域、工業地域について開発整備促進区を定めることができるようにしました。もともと第二種住居地域、準住居地域、工業地域というのは、建築基準法の用途制限で、大規模な集客施設の立地が原則として制限される地域なので、道路等の公共施設を整備するならば、この用途制限を緩和して特定大規模建築物を建築できるようにするためです。

なお、「市街化調整区域を除く用途地域が定められていない土地の区域」も開発整備促進区を定めることができますが、たとえば、これは用途地域の指定のない地域において、インターチェンジと都市を結ぶ幹線道路の利便を活用して大規模店舗を建設するプロジェクトについて、敷地周囲における緑地帯の整備と建築物の形態意匠の制限により景観の保持を図るとともに、風俗店等への用途転換を制限する場合などの例が考えられます。

再開発等促進区では、用途地域が定められていればよかったのに対し、開発整備促進区では用途地域が制限されている点も、再開発等促進区との違いになります。

4.地区整備計画(第7項)

この地区計画は、具体的にその内容を決めないといけません。その具体化された計画のことを「地区整備計画」といいます。この「地区整備計画」を決めるにあたっては、どのような事項を定めることができるのか決められています。

さて、この地区整備計画で定めることができる事項というのは結構ややこしいですね。

  • 地区施設の配置及び規模
  • 築物等の用途の制限
  • 建築物の容積率の最高限度又は最低限度
  • 建築物の建ぺい率の最高限度
  • 建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度
  • 壁面の位置の制限
  • 壁面後退区域における工作物の設置の制限
  • 建築物等の高さの最高限度又は最低限度
  • 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
  • 建築物の緑化率(都市緑地法第34条第2項に規定する緑化率をいう。)の最低限度
  • その他建築物等に関する事項で政令で定めるもの
  • 現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境を確保するため必要なものの保全に関する事項
  • 前三号に掲げるもののほか、土地の利用に関する事項で政令で定めるもの

ということになります。きめ細かな街づくりをする以上、いろいろな規制ができるということです。

この中に、「建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度」というのがかなりありますが、「最低限度」を制限するということは、ある程度大きな土地や建物を建てなさいということです。これは土地を細分化するミニ開発などを防止しようということです。

もう一つ、「市街化調整区域内において定められる地区整備計画については、建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を除く。」というのは、注意して下さい。

市街化調整区域にも地区計画を定めることができます(第1項)。しかし、この市街化調整区域で地区整備計画を定めるときには、「建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度」というのを定めることはできません。

ここは、すべて「最低限度」という言葉が入っていることに注意。

これは「市街化調整区域」ということから考えれば理解できます。市街化調整区域というのはもともと建物の建築は原則として禁止されているところです。「最低限度」を定めるということは、その最低限度より「大きな」建物を建てなさい、ということになるはずです。市街化調整区域に大きな建物を建てさせるような規制はおかしいですよね。